Der Markt für Ferienwohnungen in Spanien boomt weiterhin. Laut dem spanischen Statistikamt INE ist die Zahl touristischer Unterkünfte im vergangenen Jahr um 16,5 % gestiegen und nähert sich der Marke von 400.000 Immobilien. Diese Zahlen spiegeln einen klaren Trend wider: Ferienunterkünfte werden immer beliebter bei Reisenden. Wenn Sie eine Immobilie in attraktiver Lage besitzen, kommt schnell der Gedanke auf, diese beispielsweise über Airbnb zu vermieten. Doch bevor Sie loslegen, sollten Sie sich unbedingt mit der geltenden Gesetzeslage vertraut machen – denn diese ist alles andere als einheitlich.
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Wer regelt den Ferienwohnungsmarkt in Spanien?
Auch wenn es zunächst überraschend klingt: Spanien hat keine einheitliche nationale Gesetzgebung für touristische Vermietungen. Die Zuständigkeit liegt bei den autonomen Gemeinschaften. Das bedeutet: Jede Region (z. B. Katalonien, Andalusien, Kanarische Inseln) erlässt ihre eigenen Regeln und Anforderungen.
Zusätzlich dürfen auch die Kommunen eigene Vorschriften erlassen – solange sie nicht im Widerspruch zur regionalen Gesetzgebung stehen. Das führt dazu, dass Sie z. B. in Barcelona sowohl die katalanischen Vorschriften als auch die städtische Regelung (z. B. PEUAT) berücksichtigen müssen.
Besonders wichtig: Es gibt unterschiedliche Kategorien touristischer Unterkünfte. Der Fokus dieses Artikels liegt auf klassischen Ferienwohnungen ohne Hotelservices (Frühstück, tägliche Reinigung, 24-Stunden-Rezeption etc.). Werden solche Dienstleistungen angeboten, gelten andere Regelungen für sog. außerhotellere Unterkünfte.
Regionale Unterschiede: Warum Ferienvermietung in Spanien nicht gleich Ferienvermietung ist?
Wie im Artikel beschrieben, liegt die Gesetzgebung zum Thema Ferienvermietung in Spanien nicht zentral beim Staat, sondern bei den einzelnen autonomen Gemeinschaften. Daraus ergibt sich ein Flickenteppich an Vorschriften, die sich je nach Region zum Teil erheblich unterscheiden. Einige Regionen fördern den privaten Tourismus aktiv, während andere – wie Barcelona oder Palma de Mallorca – zunehmend restriktive Maßnahmen einführen.
Wichtig für Eigentümer ist: Nicht nur jede Region, sondern auch viele Städte haben eigene Vorgaben, beispielsweise zur Lage der Unterkunft, maximalen Gästeanzahl, Lizenzierungspflicht oder erlaubten Betriebsformen. So ist es möglich, dass eine Ferienwohnung auf Teneriffa erlaubt ist – wenige Kilometer weiter, in einer anderen Gemeinde, aber bereits eingeschränkt oder verboten.
Wer eine Ferienwohnung vermieten möchte, sollte sich deshalb immer konkret über die geltende Rechtslage in der jeweiligen Gemeinde und Region informieren. Allgemeingültige Aussagen sind kaum möglich – und genau das macht die Ferienvermietung in Spanien so herausfordernd, aber auch dynamisch.
Nationale Vorschriften mit Relevanz für Ferienvermietung in Spanien
Trotz regionaler Zuständigkeit gibt es einige Regelungen auf nationaler Ebene, die Sie kennen sollten:
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Seit dem 3. April 2025 müssen Eigentümer, die ihre Wohnung touristisch vermieten wollen, die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Dazu ist eine Abstimmung notwendig, bei der mindestens 60% der Miteigentümer zustimmen müssen.
Zentraler Tourismus-Registereintrag
Ab Juli 2025 ist ein einheitliches, staatlich überwachtes Register geplant. Jede Unterkunft muss eine individuelle Identifikationsnummer erhalten, ohne die eine Inserierung auf Plattformen wie Airbnb oder Booking nicht mehr möglich ist.
Gästemeldung über SES.HOSPEDAJES
Seit Dezember 2024 müssen alle Gastgeber ihre Gäste über die zentrale Plattform SES.HOSPEDAJES melden. Dies ersetzt das bisherige Verfahren über Polizei oder Guardia Civil. Die Meldung ist verpflichtend.
Beispiele für lokale Regelungen in Spanien
Um die Komplexität der Regelungen in Spanien aufzuzeigen, zeigen wir Ihnen eine kurze Zusammenfassung, die je nach Region gelten:
Madrid
- Neue Regelungen seit September 2024
- Keine touristische Nutzung mehr in Sozialwohnungen oder ohne ausdrückliche Erlaubnis der Hausgemeinschaft
- Höhere Kontrollen und Strafen bis 100.000 Euro
Barcelona
- Keine Lizenzverlängerungen für Ferienwohnungen ab 2028
- Langfristig Abschaffung von über 10.000 Ferienwohnungen geplant
- Monatlich werden bis zu 600 illegale Inserate entfernt
Kanarische Inseln
- Neue „Gesetz für nachhaltige touristische Nutzung“ in Planung (2025)
- Großer Einfluss von Gemeinden und Stadträten auf die Regulierung
- Geteilte Vermietung (z. B. einzelne Zimmer) ist untersagt
Valencia
- Einschränkungen in historischen Stadtteilen von Valencia
- Nur noch Einfamilienhäuser erlaubt
- Lizenzen derzeit ausgesetzt
Palma de Mallorca
- Komplettverbot von touristischer Vermietung in Mehrfamilienhäusern seit 2018
- Nur Einzelhäuser mit Genehmigung erlaubt
Was gilt, wenn es keine regionale Regelung gibt?
In Regionen ohne spezifisches Tourismusgesetz gilt das Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Hierbei handelt es sich um die klassische Regelung für zeitlich befristete Vermietungen. Sobald jedoch Kriterien wie Bewerbung über touristische Plattformen und Gewinnabsicht zutreffen, greifen andere Bestimmungen oder das Zivilrecht.
Welche steuerliche und rechtliche Pflichten gelten in Spanien?
Unabhängig vom regionalen Gesetz sind Einkünfte aus Ferienvermietung steuerpflichtig. Sie müssen in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung deklariert werden. Auch vertragliche Details wie Hypothekenklauseln oder Mietverhältnisse (z. B. als Untermieter) sollten sorgfältig geprüft werden.
Fazit zu den gesetzlichen Regelungen der Kurzzeitvermietung in Spanien
Die Ferienvermietung in Spanien bleibt ein komplexes, aber sehr dynamisches Feld. Wer rechtssicher agieren will, muss sich intensiv mit den Vorgaben der jeweiligen Region und Kommune beschäftigen. Eine einheitliche staatliche Regelung ist bislang nicht in Sicht, aber mittelfristig wahrscheinlich.
Bis dahin gilt: Genau informieren, korrekt registrieren und gesetzeskonform handeln.
FAQ Ferienwohnung in Spanien vermieten
Darf ich meine Wohnung in Spanien als Ferienwohnung vermieten?
Nein, das ist in der Regel genehmigungspflichtig. In Spanien gelten je nach Region unterschiedliche Vorschriften – oft braucht man eine Registrierung oder Lizenz, um die Immobilie offiziell als Ferienwohnung anbieten zu dürfen.
Gibt es eine einheitliche gesetzliche Regelung für ganz Spanien für die Vermietung von Ferienwohnungen?
Nein. Die Zuständigkeit liegt bei den autonomen Gemeinschaften, die jeweils eigene Regelungen und Anforderungen festlegen. Auch Städte und Gemeinden können zusätzliche Vorgaben erlassen.
Welche gesetzlichen Neuerungen gelten ab 2025 für den Ferienwohnungsmarkt in Spanien?
Wichtige Änderungen sind:
Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wird vielerorts gesetzlich vorgeschrieben.
Es wird ein landesweites zentrales Register für touristische Unterkünfte eingeführt.
Die Gästemeldung muss über die Plattform SES.HOSPEDAJES erfolgen (offzieller Link in spanischer Sprache).
Muss ich eine Rechnung für meine Gäste ausstellen?
Ja, wenn Sie Einnahmen erzielen, müssen Sie eine Rechnung ausstellen. Unabhängig davon, wo die Buchung eingegangen ist, ob über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Ihre eigene Webseite.
Gilt die neue Gesetzgebung in Spanien auch für Vermietung an weniger als 90 Tagen im Jahr?
Das kommt auf die Region an. In einigen Gebieten gelten Sonderregelungen für kurzfristige oder gelegentliche Vermietung. In anderen ist jede Form der touristischen Nutzung genehmigungspflichtig.
Welche Rolle spielen Gemeinden und Städte in Spanien?
Sie legen unter anderem fest, wo Ferienwohnungen erlaubt sind, ob neue Lizenzen vergeben werden und welche städtebaulichen Anforderungen gelten – z. B. hinsichtlich Lärmschutz, Nachbarschaft oder maximaler Gästekapazität.
Muss ich in Spanien auf Einnahmen aus Ferienvermietung Steuern zahlen?
Ja. Die Einnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der spanischen Steuererklärung angegeben werden – auch für ausländische Eigentümer.
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