Guida pratica su come ottenere il codice CIN per affitti brevi (2025)

Ultimo aggiornamento: luglio 2025

Cosa cambia con l’introduzione del CIN per gli affitti brevi in Italia?

Se hai poco tempo per leggere, ecco i punti essenziali che devi conoscere sul Codice CIN per affitti brevi:

• Il Codice CIN è entrato in vigore dal 3 settembre 2024 ed è obbligatorio ottenerlo per tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere in Italia.
• Si richiede online sul portale del Ministero del Turismo (BDSR).
• Va esposto all’esterno della struttura e in ogni annuncio online.
• Chi non si adegua rischia sanzioni da 500€ a 8.000€.
• I property manager possono richiederlo con delega.
• Per ottenere il CIN nel sistema, devi munirti di SPID o CIE, documenti catastali dell’immobile e metterti in regola con la nuova normativa sulla sicurezza.
• Si affianca agli altri codici regionali (come codice CIR o CIS)
• Il Codice CIN si applica a tutti gli immobili destinati ad uso turistico, coinvolgendo tutte le tipologie di strutture ricettive alberghiere e extralberghiere, gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale, comprese CAV (case vacanze e appartamenti turistici).

Il 2024 ha inaugurato una serie di nuovi adempimenti normativi, emanati attraverso il D.L. 18 dicembre 2023 n. 145, comunemente conosciuto come decreto Anticipi. Tra le novità più rilevanti, spiccano l’introduzione della cedolare secca al 26% per coloro che gestiscono più di un immobile, l’implementazione di norme di sicurezza più stringenti per gli affitti brevi e infine, l’obbligo di ottenere il Codice CIN, introducendo, di fatto, nuovi doveri e sanzioni.

A chi è rivolto questo articolo? A tutti quei proprietari, gestori di strutture ricettive e property manager di affitti brevi che si interrogano sulla tempistica dell’obbligatorietà del Codice CIN e sui suoi impatti sulle loro attività. In questa guida, ci proponiamo di dissipare dubbi, approfondendo il concetto di Codice Identificativo Nazionale, illustrando la sua utilità, spiegando come ottenerlo, delineando i nuovi obblighi di legge per gli affitti brevi e le sanzioni in caso di mancata conformità.

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Cos’è il Codice CIN e a cosa serve?

Prima di tutto, diamo una definizione del codice CIN. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice assegnato a tutti gli immobili destinati ad uso turistico, affitti brevi, alberghi e qualsiasi tipologia di strutture extralberghiere (b&b, ostelli, agriturismi, affittacamere) in Italia. Viene assegnato dal Ministero del Turismo dopo espressa richiesta da parte del titolare dell’immobile o dal property manager con la delega del proprietario.

La novità più significativa è rappresentata dalla registrazione dei dati relativi a tali strutture in una Banca Dati Nazionale. Tale iniziativa mira a garantire una maggiore tracciabilità e controllo, contribuendo così a una gestione più efficace e trasparente nel settore degli affitti brevi e delle strutture ricettive.

Come è composto il codice CIN?

Il codice CIN è un identificativo alfanumerico strutturato in modo specifico. Esso si compone di diverse parti, ciascuna con un significato ben preciso:

• Codice di Ricodifica del Ministero: Indica la ricodifica specificata dal Ministero.
• Codice ISTAT della Provincia: Identifica la provincia secondo il codice ISTAT.
• Codice ISTAT del Comune: Specifica il comune tramite il codice ISTAT.
• Codice di Classificazione ISTAT: Definisce la classificazione secondo i criteri ISTAT.
• Sequenza Alfanumerica Casuale: Una serie di caratteri alfanumerici generata casualmente per garantire l’unicità del codice.

Ad esempio, un codice CIN potrebbe essere strutturato come segue: IT 039 007 B1 ooooo.

Da quando è obbligatorio il Codice CIN?

Il Codice CIN è obbligatorio dal 3 settembre 2024 in tutte le regioni italiane e per tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il codice CIN era stato annunciato da una formale comunicazione del Ministero del Turismo sul proprio sito istituzionale, dove ne veniva annunciato l’obbligo e confermato l’operatività della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) con tutte le Regioni. L’avviso in Gazzetta Ufficiale è stato emesso il 3 settembre 2024.

È importante notare che questo avviso non riguarda solo il rilascio del codice CIN, ma anche le nuove norme sulla sicurezza degli affitti brevi previste ormai dal 2024.

Prima di questa data, facciamo un riassunto di cosa è successo:

La procedura di rilascio del Codice CIN e l’interoperabilità tra le istituzioni sono state concordate tra le Regioni e il Ministero del Turismo nel mese di aprile 2024. A partire dal 3 giugno 2024, è iniziata una fase sperimentale nella regione Puglia, Il codice CIN dovrà essere richiesto da tutte le strutture presenti sul territorio pugliese, comprese quelle che già possiedono il vecchio codice CIS (Codice Identificativo Struttura).

La fase sperimentale è stata poi implementata nelle Regioni Autonome e successivamente dalle restanti Regioni. Ad ogni modo, il Ministero, nel suo comunicato ufficiale, prevede l’eventuale entrata in vigore del codice CIN in tutto il resto delle Regioni entro settembre 2024 essendo la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) ancora in fase di sperimentazione.

Chi è obbligato ad avere il Codice CIN?

Da settembre 2024, è obbligatorio per tutti i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi registrarsi in una banca dati nazionale e ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice dovrà essere esposto all’esterno dell’alloggio e incluso in ogni annuncio dei portali online e siti web di prenotazioni dirette.

Dopo vari confronti con le associazioni di settore, il Ministero del Turismo aveva annunciato una proroga importante riguardo al Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi e le strutture ricettive portando il termine per ottenere il CIN al 1° gennaio 2025. Questa proroga aveva dato più tempo ai proprietari e gestori per adeguarsi alle nuove normative.

Qual è la differenza tra codice CIN e CIR?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) entra in vigore in sostituzione del precedente Codice Identificativo Regionale (CIR), mantenendo la stessa formalità. Il Codice CIN ha lo scopo di ufficializzare l’inizio dell’attività presso il comune competente, garantendo la piena adesione agli obblighi previsti dalla legge.

La differenza principale risiede nel fatto che il nuovo Codice CIN si affiancherà ai vecchi Codici CIR e altri codici regionali e contribuirà a popolare una Banca Dati Nazionale di Strutture Ricettive contenente informazioni su tutte le proprietà e strutture ricettive turistiche in Italia.

Inoltre, dal 2025 il codice CIN dovrà essere inserito in Dichiarazione dei Redditi.

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Quali strutture devono avere il codice CIN?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è necessario per le seguenti categorie di immobili e strutture:

• Unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• Locazioni brevi di immobili;
• Strutture turistico-ricettive, sia alberghiere che extralberghiere.

Come ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)? Ecco quali sono i requisiti necessari

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), è necessario seguire una procedura online automatizzata del Ministero del Turismo. Di seguito sono indicati i passaggi chiave e i requisiti specifici:

• Richiesta online: il titolare della struttura deve presentare una richiesta formale sul portale ufficiale comunicato dal Ministero del Turismo per ottenere il Codice CIN. La procedura di richiesta avviene esclusivamente online attraverso un sistema automatizzato.
• Per accedere bisognerà utilizzare le credenziali digitali SPID o Carta d’Identità Elettronica (CIE)
• Documenti necessari per richiedere il CIN: è obbligatorio allegare una dichiarazione contenente i dati catastali dell’immobile e l’allegato o autocertificazione che attesti la conformità ai nuovi requisiti di sicurezza.
  • Nel caso di struttura gestita in modo imprenditoriale bisogna confermare il Codice ATECO di appartenenza.
  • Per le attività non imprenditoriale: se la tua attività non è gestita in forma imprenditoriale e non hai una Partita IVA, seleziona la casella “assente” quando viene richiesto il codice ATECO.
  • Per le nuove strutture: se sei una nuova struttura, dovrai prima fare una richiesta regionale prima di poter richiedere il Codice CIN.

In sintesi, il titolare delle proprietà o delle strutture ricettive, alberghiere ed extralberghiere, deve formulare una richiesta specifica al Ministero del Turismo sul sito BDSR.

I documenti necessari per la richiesta variano in base alla natura dell’attività, distinguendo tra soggetti privati e imprenditoriali. In entrambi i casi, bisogna fornire anche la documentazione relativa ai requisiti di sicurezza aggiornati.

Posso richiedere il codice CIN se sono property manager?

La risposta è sì. Se sei un gestore o property manager, puoi richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) anche se non sei il titolare dell’immobile. Tuttavia, è necessario ottenere una delega ufficiale dal proprietario. Questa delega deve autorizzarti non solo a richiedere il CIN, ma anche a garantire che tutte le strutture che gestisci siano conformi alle normative di sicurezza, inclusa la presenza di estintori e rilevatori monossido di carbonio e gas.

Una volta ottenute le deleghe necessarie, dovrai seguire la procedura indicata sul portale del Ministero del Turismo per completare la richiesta del CIN.

A chi comunicare il codice CIN e quali obblighi hanno i locatori?

Il codice CIN non deve essere comunicato, ma bensì richiesto ed esposto. L’obbligo a livello nazionale per i locatori è di esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) all’esterno della struttura e sui portali online. Le disposizioni sono le seguenti:

• All’esterno della struttura: il codice CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile, posizionato in prossimità del nome dell’immobile a cui fa riferimento. Questo passo è essenziale per garantire la visibilità e l’identificazione chiara della struttura
• In tutti gli annunci online: il codice CIN deve essere incluso in ogni annuncio pubblicato su portali online OTA (come Airbnb, Booking.com, Expedia) e su qualsiasi sito web in cui la struttura è pubblicizzata, compresi i siti web di prenotazioni dirette. Questa pratica assicura la trasparenza e la chiara identificazione richiesta dalla legge anche durante la fase di ricerca e prenotazione online.

Quali sanzioni si rischiano senza Codice CIN?

Cosa succede se non ho il Codice CIN? Le sanzioni previste per il mancato rispetto delle disposizioni relative al Codice Identificativo Nazionale (CIN) variano in base alla tipologia di violazione.

Nel caso in cui la struttura venga pubblicizzata o locato l’immobile senza il regolare possesso del Codice CIN, si applicheranno sanzioni pecuniarie significative, che variano da 800 € a 8.000 €.

La mancata esposizione del Codice CIN all’esterno della struttura o in ogni annuncio online su portali e siti web può comportare multe da 500 € a 5.000 €. Questa disposizione mira a garantire che gli ospiti siano informati in modo trasparente e completo sull’identità e la regolarità della struttura durante la fase di ricerca e prenotazione online.

Per quanto riguarda i requisiti di sicurezza, la mancata conformità a tali normative può comportare sanzioni che vanno da 600 € a 6.000 € per ogni violazione accertata.

Infine, in aggiunta a queste novità del Decreto Anticipi troviamo una novità per quanto riguarda la SCIA. Difatti, la mancata comunicazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) può essere sanzionata con importi che variano da 200 € a 10.000 €.

Possiamo dire che, nel complesso, l’introduzione di sanzioni più salate, non soltanto sottolineano l’importanza di seguire le procedure amministrative richieste per evitare di pagare queste cifre esorbitanti, ma vogliono contribuire a garantire la regolarità e la trasparenza nel settore degli affitti brevi e delle strutture ricettive in Italia che ancora si sta facendo tanta fatica a regolarizzare.

Chi verifica la regolarità del codice CIN?

La regolarità e il rispetto delle normative relative al Codice Identificativo Nazionale (CIN) e alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) saranno oggetto di verifica e controllo da parte dei comuni e delle autorità locali di polizia. Questi enti saranno responsabili di monitorare e assicurarsi che le strutture ricettive e gli affitti brevi operino conformemente alle disposizioni normative.

I controlli si estenderanno sia alle eventuali violazioni riguardanti il Codice CIN, come la mancata esposizione o la mancata richiesta, sia alla corretta comunicazione della SCIA. In caso di irregolarità, saranno applicate le sanzioni previste dalla normativa vigente.

La riscossione delle sanzioni sarà gestita dai municipi nei quali sono ubicati gli immobili o le strutture coinvolte. Le somme raccolte saranno poi destinare alle casse comunali, contribuendo a finanziare attività e interventi mirati al potenziamento del turismo locale e al miglioramento dei servizi pubblici a beneficio della comunità locale.

Questo meccanismo incentiva il rispetto delle norme e assicura che le risorse derivanti dalle sanzioni siano reinvestite per il bene della collettività e per favorire lo sviluppo sostenibile del settore turistico a livello locale.

Requisiti di sicurezza per gli affitti brevi tra i nuovi obblighi di legge

Tra i nuovi obblighi di legge per gli affitti brevi sia gestiti in forma imprenditoriale che non, si rende necessario rispettare ulteriori requisiti di sicurezza. In particolare, le attività imprenditoriali e non imprenditoriali che si occupano di affitti brevi e affitti turistici devono conformarsi a criteri specifici, tra cui:

• Dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio: è obbligatorio garantire che i dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio siano funzionanti.
• Estintori accessibili e ben visibili: devono essere presenti estintori accessibili e ben visibili, situati nelle zone dell’immobile a più alto rischio. Inoltre, è richiesto almeno un estintore per ogni piano e uno ogni 200 mq dell’immobile.

Tuttavia, è importante notare che l’articolo 13 ter della legge 191 del 2023 non si limita a quelle gestite in forma imprenditoriale, ma menziona “in ogni caso” che tutte le unità immobiliari devono essere munite di tali dispositivi. Quindi, anche i privati che affittano per brevi periodi, non necessariamente in forma imprenditoriale, devono provvedere a dotare i loro immobili dei dispositivi di sicurezza richiesti, ad eccezione della certificazione degli impianti.

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Domande frequenti sul Codice CIN (FAQ)

Chi deve richiedere il Codice CIN?
Tutti i proprietari e gestori di strutture ricettive, anche in forma non imprenditoriale.

Il CIN è obbligatorio anche per chi affitta su Airbnb?
Sì, il CIN deve essere indicato anche su portali come Airbnb e Booking.

Come si richiede il Codice CIN?
Accedendo al portale BDSR del Ministero del Turismo tramite SPID o CIE.

Cosa succede se non espongo il codice CIN?
Si rischiano multe da 500€ a 5.000€ per ogni infrazione.

Riflessioni finali sul Codice Identificativo Nazionale (CIN)

In conclusione, l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) nel contesto degli affitti brevi rappresenta una pietra miliare nel settore delle strutture ricettive in Italia. Questa innovazione, derivante dal Decreto Anticipi, non solo sostituisce il precedente Codice Identificativo Regionale (CIR) ma promuove una gestione più trasparente e controllata.

Il processo di ottenimento del CIN, gestito attraverso una procedura online automatizzata, richiede il rispetto di specifici requisiti documentali, differenziati tra locatori privati e imprenditoriali. La corretta esposizione del codice, sia all’esterno della struttura che in ogni annuncio online, è imperativa per garantire la conformità normativa.

Le sanzioni previste per le violazioni del CIN, che variano in base alla natura dell’infrazione, sottolineano l’importanza del rispetto di queste nuove disposizioni. Il controllo e la verifica da parte dei comuni e delle autorità locali assicurano l’aderenza alle normative, con le sanzioni raccolte che contribuiranno a potenziare attività turistiche e servizi pubblici a livello locale.

Inoltre, gli ulteriori requisiti di sicurezza richiesti per le attività imprenditoriali, come dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio e la presenza di estintori, consolidano l’impegno per un ambiente sicuro e conforme alle normative.

In definitiva, il rispetto del Codice Identificativo Nazionale, oltre a rappresentare una necessità legale, costituisce anche una pratica responsabile e attenta alla sicurezza, creando le basi per una gestione efficiente, trasparente e orientata allo sviluppo sostenibile nel mondo degli affitti brevi e delle strutture ricettive in Italia.

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