Le incredibili viste delle Alpi Svizzere e le romantiche passeggiate per le vie di Parigi sono solo alcune delle meraviglie che l’Europa può offrire. Con oltre 40 paesi su una superficie di 10.000.000 km², è da sempre una meta turistica molto ambita. Città come Parigi, Barcellona e Berlino hanno un fascino che attira molti visitatori e non sorprende che gli investitori stranieri si stiano rivolgendo sempre di più all’Europa per acquistare proprietà.
Investire in case vacanze in Europa non ha solo senso dal punto di vista emozionale, ma anche finanziario. In questo articolo, abbiamo analizzato i dati e racchiuso una lista delle 20 migliori città in Europa dove investire per il mercato delle case vacanza.
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Quali sono i fattori principali per valutare un immobile per case vacanze in Europa?
Capire in quale città sia oggi più conveniente investire per case vacanze non è semplice. Ogni paese ha normative specifiche, valute diverse, tassazione per gli investitori stranieri e regolamenti sugli affitti brevi da considerare.
Tuttavia, per avvicinarsi un po’ di più alle previsioni, ci sono alcuni indicatori chiave che possono aiutare, come il tasso CAP (Capitalization Rate – tasso di capitalizzazione) oltre ad altri parametri legati al tasso di occupazione, ai ricavi potenziali e ai costi di investimento.
Per individuare le città europee più promettenti per acquistare una casa vacanza, abbiamo analizzato 3 criteri principali:
Il tasso di capitalizzazione (CAP Rate)
Il tasso di capitalizzazione misura la redditività di un investimento immobiliare, indicando il rapporto tra il profitto annuo generato e il costo di acquisto della proprietà. Un valore più elevato suggerisce un investimento più conveniente, poiché non basta trovare un immobile a prezzo contenuto: è essenziale che garantisca anche un buon rendimento. Questo parametro è particolarmente diffuso negli Stati Uniti per la valutazione degli investimenti immobiliari.
Tuttavia, calcolare il tasso di capitalizzazione non è sempre immediato. Il principale ostacolo è che il profitto effettivo di una casa vacanza non è noto al momento dell’acquisto, quindi è necessario stimarlo.
Un metodo alternativo consiste nel considerare il fatturato previsto, che permette di farsi un’idea del potenziale dell’immobile, pur senza includere le spese operative legate alla gestione della casa vacanza.
La formula base per calcolare il tasso di capitalizzazione è:
Va poi considerato che, nelle grandi città, la CAP Rate tende a essere più bassa a causa dei prezzi di acquisto più elevati. Tuttavia, le destinazioni turistiche più richieste offrono un’occupazione più stabile rispetto alle località meno conosciute. Per questo motivo, la CAP Rate è un indicatore utile, ma deve essere sempre contestualizzato.
Nel nostro studio, abbiamo scelto di basarci sul fatturato previsto anziché sul profitto netto.
La domanda e la stagionalità della città
È ovvio che investire in un immobile che poi rimarrà sempre vuoto non ne vale la pena. Il fattore più importante per il successo di una casa vacanze è la domanda.
Quando si parla di domanda, si pensa subito alla popolarità di una destinazione. Ad esempio, Roma o Milano sono molto popolari in Italia. Tuttavia, questo non è l’unico fattore che può influenzare la domanda.
Tuttavia, la notorietà di una città non è l’unico fattore da considerare. La stagionalità gioca un ruolo cruciale: se una casa vacanza viene prenotata solo nei mesi estivi, mantenere un buon livello di redditività durante l’inverno può diventare una sfida.
Se non si è adeguatamente preparati ad affrontare i periodi di bassa stagione, il rischio è di generare più perdite che profitti. L’ideale è scegliere una destinazione che garantisca flussi di prenotazioni costanti durante tutto l’anno. Le città con un’elevata affluenza turistica indipendente dalle condizioni climatiche o le località con un’offerta variegata di attrazioni e eventi sono generalmente più affidabili per chi investe e cerca un’entrata stabile.
Inoltre, se la domanda generale in una determinata zona è molto elevata, una struttura ha maggiori possibilità di essere prenotata rispetto a un’altra situata in una località poco conosciuta o fortemente influenzata dal clima.
Per determinare il livello di domanda in una destinazione, è utile analizzare dati come il tasso di occupazione, il livello di prenotazioni e l’ADR (Average Daily Rate, ovvero la tariffa media giornaliera). Questi indicatori forniscono una panoramica chiara sulla popolarità di una zona e sul suo potenziale di redditività.
Quanto rende investire in una casa vacanze? (ROI)
Anche in questo caso, determinare con precisione il rendimento di una casa vacanza non è facile. Naturalmente, il rendimento effettivo dell’investimento, anche detto ROI (Return on Investment), sarà chiaro soltanto dopo averlo realizzato.
La formula base per calcolare il rendimento è:
Anche se il profitto reale non è noto al momento dell’acquisto, una stima preliminare delle entrate può offrire un quadro più chiaro per evitare investimenti alla cieca.
Un buon punto di partenza è analizzare i prezzi medi per notte delle strutture simili nella stessa area e stimare il numero di notti per cui la propria struttura potrebbe essere prenotata in base ai tassi di prenotazione. Una volta ottenuto un valore approssimativo del fatturato, a questo è necessario sottrarre i costi operativi, come le spese per la pulizia, la gestione amministrativa e il tempo dedicato alla gestione del sito web e delle prenotazioni. Il risultato fornirà una stima del profitto annuo, che andrà poi rapportato all’investimento iniziale per calcolare il rendimento effettivo.
Va considerato che questi numeri possono variare nel tempo e che il mercato degli affitti brevi è soggetto a oscillazioni. Per questo, è consigliabile affidarsi a un esperto del settore o condurre un’analisi approfondita basata su dati aggiornati, in modo da valutare con maggiore sicurezza la reale convenienza dell’investimento.
Investire in una casa vacanza in centro città o nelle zone limitrofi?
La scelta di investire in una casa vacanza in centro città o in una zona periferica dipende da diversi fattori, tra cui le tue preferenze personali, il budget disponibile e gli obiettivi a lungo termine.
In centro città, i prezzi al metro quadrato sono generalmente più alti e di conseguenza anche il costo complessivo degli immobili, in alcuni casi anche il doppio. Tuttavia, la domanda turistica è solitamente maggiore, il che consente di applicare tariffe più alte per notte. Mentre molti turisti preferiscono alloggiare vicino alle principali attrazioni e alla vita cittadina, molti altri preferiscono la tranquillità o cercano soluzioni più economiche optando per strutture lontane dai centri cittadini.
Investire in una zona periferica potrebbe comportare costi iniziali più bassi, sia per l’acquisto dell’immobile che per le spese operative di gestione.
Per la nostra analisi, abbiamo considerato i dati medi per l’intera area comunale per quanto riguarda sia il tasso di occupazione che di rendimento, il che implica che i prezzi al metro quadrato nel centro città potrebbero risultare superiori rispetto alla media complessiva della città o della zona.
Lista delle città dove investire in case vacanza in Europa nel 2025:
Se stai valutando l’acquisto di una casa vacanza in Europa ma non hai ancora scelto una destinazione, abbiamo selezionato per te le 20 località più promettenti nel 2025. Per ulteriori opportunità di investimento in case vacanze, puoi consultare anche il nostro articolo dedicato ai migliori luoghi in Italia per investire in una casa vacanza.
Per stilare questa classifica, abbiamo analizzato dati provenienti da AIRDNA e da diverse piattaforme immobiliari, tra cui Immowelt, Immobiliare, Idealista, Indomio, Numbeo e altre. Il nostro obiettivo è stato individuare le destinazioni con la maggiore attrattiva per i turisti, tenendo conto anche delle regolamentazioni sugli affitti brevi, che variano da paese a paese.
Naturalmente, non possiamo garantire con certezza quali città offriranno un ritorno economico elevato e questo non costituisce una consulenza finanziaria. Tuttavia, possiamo suggerirti di prendere in considerazione un investimento nelle seguenti città in base ai dati raccolti.
1. Tenerife, Isole Canarie, Spagna
- CAP rate (Rendimento lordo): 14,17%
- Tasso di occupazione: 70%
- Prezzo medio al m²: 122 €
- Prezzo medio per notte: 122 €
Tenerife, la più grande e variegata delle sette Isole Canarie, è da tempo una destinazione turistica molto ambita, grazie soprattutto al suo clima subtropicale marittimo. È uno dei pochi luoghi in Europa dove è possibile sfuggire all’inverno continentale e godere di temperature piacevoli tutto l’anno.
Ma l’isola offre molto più di sole e mare: dagli sport acquatici ai percorsi di trekking in paesaggi spettacolari, passando per esperienze gastronomiche e culturali di alto livello. Negli ultimi anni, Tenerife ha attratto non solo turisti, ma anche un numero crescente di residenti internazionali. Il clima mite per tutto l’anno è un fattore determinante per il tasso di occupazione elevato delle case vacanza sull’isola.
Nota importante: attualmente, le Canarie sono tra le poche regioni autonome della Spagna in cui non vi sono ancora restrizioni sulla locazione turistica. Tuttavia, è probabile che nei prossimi anni vengano introdotte regolamentazioni più rigide.
Nota importante: a partire da aprile 2025, in Spagna entrerà in vigore una nuova legge che impatterà direttamente gli affitti brevi in complessi residenziali. Se la casa vacanza si trova all’interno di un condominio, sarà necessario ottenere l’approvazione di almeno il 60% dei proprietari per poter affittare l’immobile come locazione turistica. In caso contrario, affittare l’immobile a breve termine sarà illegale. Inoltre, i condomini avranno la possibilità di introdurre ulteriori restrizioni, come limiti sul numero di ospiti, orari specifici per il check-in e norme contro il rumore. Infine, i proprietari che decidono di affittare l’immobile a uso turistico potranno vedersi applicare un aumento delle spese condominiali fino al 20%. Data la rapida evoluzione delle normative, è fondamentale mantenersi aggiornati sulle nuove regolamentazioni prima di investire in una casa vacanza a Tenerife. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
2. Lanzarote, Isole Canarie, Spagna
- CAP rate (Rendimento lordo): 9,09%
- Tasso di occupazione: 70%
- Prezzo medio al m²: 2.613 €
- Prezzo medio per notte: 93 €
Nella nostra selezione troviamo un’altra isola delle Canarie: Lanzarote, la più vulcanica dell’arcipelago. Da sempre una destinazione molto apprezzata dai turisti, l’isola offre spiagge spettacolari e un’atmosfera perfetta per il relax. Pur essendo più piccola di Tenerife, Lanzarote non è certo meno attraente. In particolare, è una meta molto ambita tra i surfisti e digital nomad, grazie alle sue onde perfette tutto l’anno. Considerando le restrizioni già in vigore in molte regioni della Spagna e il fatto che le Canarie godano ancora di una normativa più permissiva, l’isola rappresenta una valida opportunità di investimento nel settore delle case vacanza.
Nota importante: le stesse regole e prospettive normative di Tenerife valgono anche per Lanzarote. È probabile che in futuro vengano introdotte nuove restrizioni relative agli affitti brevi. La legge che entrerà in vigore in Spagna da aprile 2025 si applicherà anche qui. È fondamentale mantenersi aggiornati sulle nuove regolamentazioni prima di investire in una casa vacanza a Lanzarote. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
3. Girona, Spagna
- CAP rate (Rendimento lordo): 14,20%
- Tasso di occupazione: 73%
- Prezzo medio al m²: 2.672 €
- Prezzo medio per notte: 140 €
Restiamo in Spagna, ma ci spostiamo sulla terraferma, a Girona. Situata circa 100 km a nord-est di Barcellona, questa città è diventata negli ultimi anni un’alternativa più tranquilla al turismo di massa della capitale catalana. Girona vanta una splendida città medievale, un’architettura affascinante e una storia ricca, il che la rende una meta molto attraente per chi desidera un connubio tra cultura e tranquillità. Per gli investitori nel settore degli affitti brevi, rappresenta un’opportunità interessante, offrendo una posizione strategica senza i costi elevati e la saturazione del mercato di Barcellona.
Nota importante: a Girona vigono regolamenti specifici per le locazioni turistiche. I proprietari che desiderano affittare a breve termine devono registrare l’immobile nel Registro del Turismo della Catalogna, rispettare standard minimi di sicurezza, dotazioni e accesso all’acqua potabile, e comunicare l’identità degli ospiti alle autorità locali. Le norme sugli affitti brevi possono subire modifiche, quindi è consigliabile rimanere aggiornati sulle regolamentazioni vigenti. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
4. Huelva, Andalusia, Spagna
- CAP rate (Rendimento lordo): 12,52%
- Tasso di occupazione: 53%
- Prezzo medio al m²: 1.283 €
- Prezzo medio per notte: 83 €
Anche questa località si trova Spagna. Huelva è una città situata in Andalusia, vicino al confine con il Portogallo. Affacciata sull’Oceano Atlantico, Huelva è famosa per le sue spiagge mozzafiato, la sua cucina marinara e il suo patrimonio storico: da qui partì Cristoforo Colombo nel 1492 alla scoperta dell’America. La Costa de la Luz, con le sue immense spiagge di sabbia dorata e parchi naturali, è una meta perfetta per chi cerca relax o ama gli sport acquatici. Sebbene non sia ancora completamente sotto i riflettori del turismo internazionale, la città è una meta di vacanza molto apprezzata dai turisti locali. Huelva rappresenta una valida opportunità per investire negli affitti brevi, soprattutto considerando che il prezzo al metro quadro è significativamente inferiore rispetto ad altre località spagnole.
Nota importante: come in tutta Andalusia, anche a Huelva esistono regolamentazioni specifiche per la locazione turistica. È necessario registrare l’immobile nel Registro del Turismo dell’Andalusia e garantire standard minimi. Le normative possono variare, per cui è consigliabile verificare eventuali aggiornamenti prima di investire. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
5. Riga, Lettonia
- CAP rate (Rendimento lordo): 16,46%
- Tasso di occupazione: 59%
- Prezzo medio al m²: 1.457 €
- Prezzo medio per notte: 72 €
Spostiamoci nel Baltico, con una meta dal potenziale in crescita: Riga, la capitale della Lettonia. Situata sulla costa del Mar Baltico, Riga è la città più grande della regione baltica e rappresenta un importante polo economico, culturale e turistico. Oltre al fascino del suo centro storico, dichiarato Patrimonio dell’UNESCO, Riga si distingue per la sua architettura in stile Art Nouveau e per la vicinanza alla rinomata località balneare di Jūrmala, distante appena 30 km. Il settore turistico è in continua espansione, mentre i prezzi immobiliari sono ancora accessibili rispetto ad altre capitali europee. Questo fa di Riga una meta particolarmente interessante per gli investitori nel settore degli affitti brevi.
Nota importante: attualmente a Riga non vi sono restrizioni particolarmente rigide sugli affitti turistici. Tuttavia, è richiesto di registrare la proprietà presso le autorità locali e di rispettare gli standard minimi. Si consiglia di monitorare eventuali cambiamenti normativi. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
6. Bucarest, Romania
- CAP rate (Rendimento lordo): 12,52%
- Tasso di occupazione: 53%
- Prezzo medio al m²: 1.283 €
- Prezzo medio per notte: 83 €
Proseguiamo verso l’Europa sud-orientale con Bucarest, la capitale della Romania. Potrebbe sembrare una scelta insolita per investire in una casa vacanze, ma i dati parlano chiaro: un’ottima redditività e prezzi immobiliari ancora molto convenienti. Bucarest offre un mix affascinante di architettura storica e modernità, con una vivace vita notturna, ristoranti e locali alla moda. La città sta diventando sempre più popolare sia tra i turisti che tra i nomadi digitali, attratti dal costo della vita contenuto e dalle buone infrastrutture per il lavoro da remoto.
Nota importante: per affittare una casa vacanza a Bucarest è necessario ottenere un certificato di classificazione rilasciato dal Ministero del Turismo, che attesti il livello di comfort e la qualità dei servizi offerti. Inoltre, la legge impone il consenso dell’assemblea condominiale o dei vicini per poter avviare l’attività di locazione turistica. Se la struttura dispone di più di sette camere, l’affitto non può essere gestito come privato, ma deve necessariamente avvenire tramite una società registrata. È consigliabile restare aggiornati sulle normative vigenti, poiché potrebbero subire modifiche nel tempo. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
7. Belgrado, Serbia
- CAP rate (Rendimento lordo): 6,42%
- Tasso di occupazione: 53%
- Prezzo medio al m²: 2.600 €
- Prezzo medio per notte: 69 €
Andiamo ora nel cuore dei Balcani, con Belgrado, la capitale della Serbia. Questa città è un mix interessante di storia, cultura e divertimento, famosa per la sua movida notturna, i locali lungo il Danubio e un numero crescente di turisti internazionali. Negli ultimi anni, Belgrado ha attirato sempre più visitatori, diventando un centro emergente per eventi culturali, festival e turismo giovane. Un investimento immobiliare per affitti a breve termine qui è ancora conveniente rispetto alle capitali dell’Europa occidentale.
Nota importante: attualmente in Serbia non ci sono restrizioni particolari per gli affitti a breve termine. Tuttavia, con il crescente afflusso turistico e la diffusione degli affitti brevi, è possibile che in futuro vengano introdotte nuove regolamentazioni per disciplinare il settore. Per questo, è opportuno monitorare eventuali aggiornamenti normativi. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
8. Sofia, Bulgaria
- CAP rate (Rendimento lordo): 7,31%
- Tasso di occupazione: 58%
- Prezzo medio al m²: 1.840 €
- Prezzo medio per notte: 62 €
Restiamo nei Balcani con Sofia, la capitale della Bulgaria. Si tratta di una delle città più antiche d’Europa, ricca di influenze romane, ottomane e sovietiche, con un centro storico affascinante e un crescente flusso turistico. Sofia si distingue per il suo costo della vita basso e per una buona qualità della vita. La vicinanza al Monte Vitoša la rende una meta perfetta per chi ama le escursioni e gli sport invernali. Oltre a essere una meta turistica in crescita, la città è anche un hub in espansione per i nomadi digitali e i viaggiatori d’affari, un trend che la rende particolarmente interessante per gli investimenti nel settore degli affitti brevi.
Nota importante: attualmente la Bulgaria non impone restrizioni significative sulla locazione turistica. Tuttavia, il crescente numero di affitti brevi potrebbe portare le autorità a introdurre regolamenti più specifici in futuro. Inoltre, si raccomanda di far eseguire un’ispezione antincendio da parte dell’ente preposto, per garantire la conformità della proprietà agli standard di sicurezza. Si consiglia di informarsi regolarmente sulle eventuali evoluzioni normative. (Dati aggiornati a febbraio 2025)
9. Sunny Beach, Bulgaria
- CAP Rate: 7,80 %
- Tasso di occupazione: 53 %
- Prezzo medio al m²: 3.481 €
- Prezzo medio per notte: 320 €
Rimaniamo in Bulgaria, ma ci spostiamo verso la costa del Mar Nero. Sunny Beach è una delle destinazioni turistiche più popolari del paese e si trova nelle immediate vicinanze di Nessebar, città dichiarata Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO. Con una spiaggia di sabbia lunga 8 km, il luogo è particolarmente apprezzato da giovani viaggiatori, famiglie e turisti in cerca di divertimento. Sebbene il turismo sia fortemente stagionale, con una domanda molto alta in estate e un inverno più tranquillo, la località offre interessanti opportunità di investimento.
Nota importante: al momento non esistono restrizioni per gli affitti brevi a Sunny Beach. Tuttavia, è sempre consigliabile tenersi informati sulle eventuali modifiche normative. (Aggiornato a febbraio 2025)
10. Sesto, Italia
- CAP Rate: 11,14 %
- Tasso di occupazione: 67 %
- Prezzo medio al m²: 2.899 €
- Prezzo medio per notte: 132 €
Ci spostiamo in Italia, una delle mete turistiche più amate al mondo. Stavolta siamo immersi nella natura incontaminata delle Dolomiti, in Alto Adige. Situato a 1.300 metri di altitudine nella Val Pusteria, il comune di Sesto si trova all’interno della celebre regione dolomitica delle Tre Cime, un vero paradiso per gli amanti della montagna. Con paesaggi mozzafiato e attività all’aria aperta in ogni stagione, questa destinazione è ideale per chi vuole investire privilegiando la qualità alla quantità.
Nota importante: chi desidera acquistare un immobile per destinarlo alla locazione turistica a Sesto deve verificare che la proprietà non sia soggetta a vincoli di convenzione e che possa essere classificata come casa vacanza. Inoltre, sono richiesti specifici adempimenti amministrativi, obblighi fiscali e il rispetto delle normative edilizie locali. È consigliabile effettuare una verifica legale per evitare eventuali limitazioni nell’uso dell’immobile. (Aggiornato a febbraio 2025)
11. Padova, Italia
- CAP Rate: 10,29 %
- Tasso di occupazione: 65 %
- Prezzo medio al m²: 2.306 €
- Prezzo medio per notte: 100 €
Restiamo nel Nord Italia, ma ci spostiamo nella regione del Veneto, precisamente a Padova. Situata a circa 40 km da Venezia, Padova è una delle più antiche città universitarie d’Europa. Sebbene non sia invasa dai turisti come la vicina Venezia, la sua vicinanza alla Serenissima la rende una meta molto apprezzata dai viaggiatori. Inoltre, rispetto ad altre città del Nord Italia, il mercato immobiliare di Padova offre prezzi più accessibili, rappresentando un’opzione interessante per chi desidera investire negli affitti brevi.
Nota importante: prima di avviare un’attività di locazione turistica a Padova, è obbligatorio presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il Comune. Dal 2025, tutte le strutture dovranno inoltre possedere un codice identificativo nazionale (CIN). Esistono specifiche normative di sicurezza da rispettare per le proprietà destinate agli affitti brevi e, dal 2024, è stato vietato l’uso di sistemi di self-check-in tramite cassette di sicurezza o codici di accesso. Poiché le normative in questo settore sono in continua evoluzione, è consigliabile monitorare eventuali aggiornamenti legislativi. (Aggiornato a febbraio 2025)
12. La Valletta, Malta
- CAP Rate: 9,15 %
- Tasso di occupazione: 75 %
- Prezzo medio al m²: 5.500 €
- Prezzo medio per notte: 147 €
Siamo nella capitale più piccola dell’Unione Europea: La Valletta, sull’isola di Malta. Patrimonio dell’UNESCO, questa città affascinante accoglie ogni anno milioni di turisti, attratti dalla sua storia, dalla cultura mediterranea e dal clima mite tutto l’anno. Malta è una delle destinazioni più richieste del Mediterraneo e rappresenta un’opportunità interessante per chi desidera investire nel settore degli affitti turistici.
Nota importante: per gli affitti turistici è necessario ottenere una licenza ufficiale dall’Autorità del Turismo di Malta. Inoltre, i proprietari di case vacanza sono obbligati a registrarsi presso l’agenzia delle entrate maltese e a versare le imposte sui redditi derivanti dagli affitti. È consigliabile rimanere regolarmente aggiornati sulle normative vigenti. (Aggiornato a febbraio 2025)
13. Tallinn, Estonia
- CAP Rate: 6,85 %
- Tasso di occupazione: 59 %
- Prezzo medio al m²: 2.800 €
- Prezzo medio per notte: 89 €
Torniamo nei Paesi Baltici, questa volta a Tallinn, la capitale dell’Estonia. Negli ultimi anni, la città ha attirato sempre più turisti urbani e nomadi digitali, diventando un centro emergente per investimenti immobiliari. Il suo centro storico, dichiarato Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO, è un vero gioiello medievale, mentre il quartiere di Telliskivi è oggi un vivace hub di gallerie d’arte e startup tecnologiche. La domanda turistica è stabile tutto l’anno, con ottime prospettive di crescita.
Nota importante: attualmente a Tallinn non sono previste restrizioni specifiche per gli affitti turistici e non sono richieste autorizzazioni particolari. Tuttavia, i redditi da locazione sono soggetti a una tassazione forfettaria del 20%. Si consiglia di informarsi regolarmente sulle normative vigenti. (Aggiornato a febbraio 2025)
14. Kissonerga, Cipro
- CAP Rate: 16,73 %
- Tasso di occupazione: 57 %
- Prezzo medio al m²: 3.481 €
- Prezzo medio per notte: 320 €
Ci spostiamo ora a Cipro, nella pittoresca località di Kissonerga, un villaggio situato nella parte sud-occidentale dell’isola, a circa 8 km da Pafo. Qui si trova la splendida baia di Potima, una spiaggia incontaminata circondata da piantagioni di banane, che offre un’atmosfera tranquilla e rilassata, lontana dal turismo di massa. Grazie alla vicinanza alla città di Pafo e alle numerose spiagge, Kissonerga è una destinazione perfetta per chi cerca comfort, privacy e un tocco di lusso.
Nota importante: dal 2020 a Cipro sono in vigore normative specifiche per gli affitti brevi. Gli immobili destinati alla locazione turistica devono essere registrati presso il Ministero del Turismo e ottenere un numero di licenza, che deve essere obbligatoriamente indicato in tutte le inserzioni (o annunci?). Inoltre, i proventi derivanti dagli affitti a breve termine sono soggetti all’imposta sul reddito e, a seconda del fatturato, può essere applicata anche l’IVA. (Aggiornato a febbraio 2025)
15. Madeira, Portogallo
- CAP Rate: 11,77 %
- Tasso di occupazione: 79 %
- Prezzo medio al m²: 4.261 €
- Prezzo medio per notte: 174 €
Conosciuta anche come l’isola dell’eterna primavera, Madeira è situata nel cuore dell’Atlantico ed è una delle mete più ambite del Portogallo. Negli ultimi anni, la sua crescente popolarità come destinazione turistica ha garantito un tasso di occupazione relativamente alto e stabile durante tutto l’anno, con un mercato altamente attrattivo per i turisti e per i nomadi digitali. Tutto ciò la rende una destinazione ideale per un investimento nel settore degli affitti brevi.
Nota importante: per affittare un’immobile a fini turistici a Madeira, è necessario registrarlo come Alojamento Local (AL). Questo processo include la registrazione presso la Direzione Regionale del Turismo di Madeira e la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate portoghese. È anche importante informare i vicini e la comunità di condominio riguardo l’utilizzo previsto dell’immobile per evitare possibili conflitti legali. (Aggiornato a febbraio 2025)
16. Varsavia, Polonia
- CAP Rate: 6,16 %
- Tasso di occupazione: 57 %
- Prezzo medio al m²: 3.966 €
- Prezzo medio per notte: 94 €
Situata nel cuore dell’Europa orientale, Varsavia, la capitale della Polonia, è una città ricca di storia e splendida architettura, nonché una destinazione molto vivace con un’ottima scena gastronomica. Ogni anno milioni di turisti visitano la città, che sta diventando una destinazione sempre più popolare anche per i nomadi digitali, grazie alle numerose opportunità professionali e alla qualità della vita che offre. Varsavia sta vivendo una fase di forte crescita, il che la rende un’opportunità da tenere in considerazione per chi sta cercando un investimento nel settore delle case vacanza.
Nota importante: attualmente non ci sono restrizioni per gli affitti brevi a Varsavia. Tuttavia, sono stati avanzati dei progetti per regolamentare maggiormente questo settore in futuro. Pertanto, è possibile che vengano introdotte nuove leggi in materia di locazioni turistiche ed è consigliabile tenersi sempre aggiornati. (Aggiornato a febbraio 2025)
17. Cluj-Napoca, Romania
- CAP Rate: 16,5%
- Tasso di occupazione: 52%
- Prezzo medio al m²: 2.925 €
- Prezzo medio per notte: 291 €
Ritorniamo in Romania, nella seconda città più grande del paese, situata in Transilvania. Cluj-Napoca è considerata la capitale non ufficiale della Romania, grazie alla sua vivace atmosfera universitaria, l’architettura storica e la scena culturale dinamica. La città è anche un’ottima base per esplorare la Transilvania, attirando ogni anno numerosi turisti. Nelle sue vicinanze si trova il misterioso Bosco di Hoia-Baciu, famoso per la sua reputazione di luogo paranormale, che attira molti appassionati di escursioni e fenomeni inspiegabili. Cluj-Napoca offre quindi molte opportunità per chi vuole investire negli affitti brevi.
Nota importante: al momento non ci sono restrizioni specifiche per le locazioni brevi a Cluj-Napoca. Tuttavia, è sempre consigliabile monitorare eventuali cambiamenti normativi in futuro. È consigliabile informarsi regolarmente sulle normative e sulle eventuali modifiche delle leggi locali. (Aggiornato a febbraio 2025)
18. Inari, Finlandia
- CAP Rate: 16,60%
- Tasso di occupazione: 54%
- Prezzo medio al m²: 2.437 €
- Prezzo medio per notte: 235 €
Andiamo a nord, in Finlandia. Inari è una vasta area situata nella Lapponia finlandese, nonché il comune più grande del paese. La regione è famosa per la sua natura mozzafiato, il Lago Inari (il terzo per grandezza in Finlandia) e due parchi nazionali. Inari è una meta ambita tutto l’anno, con attività sia in estate che in inverno, e offre ottime opportunità per gli investimenti in locazioni brevi.
Nota importante: al momento non esistono restrizioni particolari per le locazioni brevi a Inari. Tuttavia, è sempre una buona pratica tenersi aggiornati su eventuali modifiche legislative future. (Aggiornato a febbraio 2025)
19. Kotor, Montenegro
- CAP Rate: 11,33%
- Tasso di occupazione: 58%
- Prezzo medio al m²: 2.850 €
- Prezzo medio per notte: 122 €
Torniamo nei Balcani, questa volta a Kotor, in Montenegro. Kotor è situata lungo la splendida costa adriatica e la Boka Kotorska è una delle baie naturali più profonde e pittoresche d’Europa. Ogni anno la città attira centinaia di migliaia di turisti, ed è considerata una delle destinazioni più affascinanti della costa adriatica. La domanda per le locazioni brevi è elevata e i numeri del turismo sono in continua crescita.
Nota importante: i proprietari privati di case vacanze sono obbligati a registrare i propri ospiti presso le autorità locali e ad applicare una tassa di soggiorno. È sempre consigliabile rimanere informati su eventuali modifiche alle normative locali. (Aggiornato a febbraio 2025)
20. Sagres, Portogallo
- CAP Rate: 8,09%
- Tasso di occupazione: 62%
- Prezzo medio al m²: 2.400 €
- Prezzo medio per notte: 154 €
Sagres è una piccola città situata nell’estremo sud-ovest del Portogallo, sulla splendida costa dell’Algarve. Questo borgo è famoso per le sue imponenti scogliere modellate dal mare e le sue spiagge incontaminate, che attirano tanto gli amanti del surf quanto gli appassionati di natura.
Nota importante: in Portogallo, ogni casa vacanza deve essere registrata come Alojamento Local (AL). I profitti derivanti dalla locazione breve sono soggetti a imposta sul reddito. Inoltre, se il fatturato annuale supera una certa soglia, potrebbe essere necessario versare l’IVA. È importante rimanere aggiornati sulle modifiche legislative. (Aggiornato a febbraio 2025)
Posso aprire senza problemi una casa vacanze in queste città o ci sono restrizioni?
Le destinazioni che abbiamo selezionato hanno tutte, indubbiamente, un’alta domanda turistica. Tuttavia, in molte città famose, che sarebbero rientrate in questa lista proprio per l’elevata richiesta, sono stati introdotti regolamenti molto stringenti sulle locazioni brevi.
In città come Madrid, Barcellona, Roma, Porto, Lisbona e nella regione dell’Algarve, ad esempio, sono ormai comuni restrizioni rigorose come i divieti di destinazione d’uso per scopi turistici. Se si è in grado di adattarsi a queste normative, si può comunque beneficiare di un mercato con flussi turistici elevati, ma è essenziale considerare gli ostacoli burocratici.
→ NOTA BENE: le informazioni sulle restrizioni fornite in questo articolo sono indicative e potrebbero non essere complete o aggiornate. Prima di investire in una casa vacanze, è fondamentale verificare le normative specifiche della località e seguire tutte le procedure richieste.
Quindi, dove conviene investire in una casa vacanze in Europa?
Non esiste una formula infallibile per garantire il successo di un investimento in una casa vacanze, ma possiamo affermare che le città suggerite in questa lista presentano buone opportunità di rendimento. La scelta dipende dal tipo di investimento che si desidera fare, se optare per una soluzione economica con un ritorno rapido sull’investimento o per una che garantisca profitti più elevati a lungo termine. In ogni caso, è essenziale approfondire la ricerca, poiché i dati di mercato possono cambiare rapidamente.
Va inoltre considerato che, sebbene tutte le destinazioni citate si trovino in Europa, alcune non fanno parte dell’UE, utilizzano valute diverse o potrebbero presentare barriere linguistiche. Questi fattori possono incidere sulla gestione e sulla redditività del vostro investimento.
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