Se há algo que já ficou para a história do alojamento local, foi a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), pelo menos por agora.
Não sabe do que estamos a falar? A CEAL foi uma das medidas incluídas no pacote Mais Habitação, criado pelo Governo para responder à crise no acesso à habitação, especialmente nas zonas onde o alojamento local começou a substituir o arrendamento tradicional.
Neste guia explicamos tudo o que precisa de saber: o que é a CEAL para o alojamento local, quem teria de a pagar, como se calcula, e em que ponto está agora.
Mas antes de passarmos à explicação da CEAL, é importante lembrar que o alojamento local tem vários outros requisitos que devem ser cumpridos para estar totalmente em conformidade. Preparámos uma lista completa e gratuita para o ajudar a verificar tudo o que é necessário:
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O que é a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)
A CEAL foi uma medida criada no âmbito do pacote Mais Habitação, mais concretamente pela Lei n.º 56/2023. O objetivo da CEAL era atenuar os efeitos negativos do excesso do alojamento local em zonas que sofriam de grande pressão urbanística, cobrando uma taxa que contribuiria financeiramente para programas públicos de acesso à habitação, entre outras medidas sociais.
Apesar de ter gerado bastantes dúvidas, acabou por ser fixada como uma taxa de 15% aplicada sobre uma base tributável específica. Esta base podia variar muito dependendo de dois fatores principais:
- Coeficiente de pressão urbanística – que variava conforme a localização do imóvel
- Coeficiente económico – que refletia a rentabilidade do alojamento local.
Quem estava sujeito ao pagamento da CEAL?
A CEAL destinava-se a todos os titulares de registos de alojamento local com a modalidade de apartamento ou estabelecimento de hospedagem integrado numa fração autónoma de edifício.
Dito isto, havia algumas exceções ao pagamento da CEAL no contexto do alojamento local:
- Exclusão por localização: Estavam isentos os alojamentos situados no interior do país, bem como os que ficavam em freguesias sem zonas de pressão urbanística, inseridas em municípios com equilíbrio habitacional e sem situação de carência habitacional.
- Exclusão por uso próprio: Também estavam isentos os alojamentos inseridos na habitação própria e permanente do proprietário, desde que não fossem explorados por mais de 120 dias por ano.
- Exclusão por tipologia do imóvel: Estão isentos os alojamentos que não sejam frações autónomas nem partes da casa com entrada ou uso separado, como, por exemplo, uma moradia ou um quarto.
Como calcular o valor da CEAL?
Como explicámos anteriormente, para saber quanto teria de pagar de CEAL, era necessário aplicar uma taxa de 15% sobre uma base tributável específica. E é aqui que surgem muitas dúvidas: afinal, o que é exatamente esta base tributável? Vamos por partes.
Fórmula da base tributável:
Área do AL × coeficiente económico × coeficiente de pressão urbanística
Agora, vejamos cada um destes elementos detalhadamente.
Coeficiente de pressão urbanística
Este coeficiente dependia da localização do alojamento local e do nível de pressão urbanística no respetivo município e foi publicada uma tabela oficial com os coeficientes definidos para cada freguesia.
Quanto maior a pressão, mais elevado era o coeficiente, o que, por sua vez, aumentava o valor da base tributável. Por exemplo, em zonas como o centro de Lisboa ou do Porto, onde a pressão urbanística é elevada, este coeficiente era naturalmente mais alto, o que tornava o imposto mais pesado para esses proprietários.
Coeficiente económico
Este coeficiente acabou por nunca ser oficialmente publicado. No entanto, a ideia era que refletisse o rendimento médio estimado do alojamento local. Esse valor seria calculado com base na divisão do rendimento médio anual por quarto pela área mínima exigida para um T1.
Ou seja, era uma forma de estimar quanto rendimento podia ser gerado por metro quadrado, e aplicar isso à área total do imóvel.
O que aconteceu à CEAL
A CEAL passou por várias voltas e reviravoltas desde que foi apresentada no âmbito do pacote “Mais Habitação”, cujo percurso foi longo e muito falado.
Inicialmente, esta contribuição deveria ser declarada até 20 de junho e paga até 25 de junho do ano seguinte ao fato gerador. Em caso de não pagamento dentro do prazo estipulado, estava prevista a aplicação de uma multa por atraso.
No entanto, estas datas iniciais foram prorrogadas, na sequência de várias discussões sobre o eventual cancelamento do pacote “Mais Habitação”. E por fim, a CEAL acabou mesmo por ser revogada, juntamente com outras medidas incluídas nesse pacote legislativo.
No nosso resumo de 2024 pode saber mais sobre as alterações que este pacote teve.
Atualidade: CEAL deixou de ser obrigatória
Por agora, as medidas que impunham maior pressão sobre os proprietários de alojamento local foram oficialmente revogadas. Entre elas, encontra-se a CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local), bem como outras regras como a validade limitada das licenças e a intransmissibilidade dos registos.
Isto significa que, mesmo que tenha sido abrangido por esta taxa na altura em que foi aprovada, já não há lugar à sua aplicação, uma vez que a revogação tem efeitos retroativos.
É importante, no entanto, acompanhar possíveis desenvolvimentos futuros, uma vez que o tema do alojamento local continua a gerar debate e poderá voltar à agenda política. Mas, neste momento, os proprietários podem respirar de alívio: a CEAL está fora de cena.
Conclusões
A CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local) foi uma das medidas mais polémicas do pacote “Mais Habitação”, gerando dúvidas e críticas entre proprietários e operadores do setor. Acabou por ser revogada com efeitos retroativos, por isso, por agora, não precisa de se preocupar com esta contribuição.
Ainda assim, embora esta taxa tenha sido eliminada, os proprietários de alojamentos locais continuam a ter várias obrigações legais e fiscais a cumprir. Para garantir que o seu alojamento está totalmente em conformidade, consulte a lista completa e gratuita que preparámos para si:
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