No processo de abrir o seu alojamento local, um dos primeiros passos é iniciar atividade nas Finanças. E é aí que começa a verdadeira diversão: quando chega à parte de abrir atividade, vai ter que escolher o regime fiscal do seu alojamento local.
No que toca a regimes fiscais, a coisa resume-se (na maioria dos casos) a duas grandes opções: regime simplificado ou regime de contabilidade organizada.
Se está a decidir qual é o regime fiscal do alojamento local indicado para si, perceba como é feita a declaração do IRS do alojamento local em cada regime. No nosso webinar gratuito, explicamos tudo passo a passo, para que fique a saber exatamente o que fazer!
Perceber como funcionam estes regimes é fundamental para evitar surpresas desagradáveis (ninguém gosta de más notícias das Finanças…) e para garantir que faz a escolha mais adequada ao seu caso. A melhor opção para si vai depender, em grande parte, de quanto fatura por ano (ou de quanto espera faturar). Mas há outros detalhes que deve considerar, e é isso que vamos ver agora.
O que é o regime fiscal do alojamento local
Como dissemos, quando dá início à sua atividade de alojamento local, há uma série de decisões importantes a tomar. Para além de definir o regime de IVA, escolher o CAE adequado para o alojamento local ou tratar de mil e um outros detalhes, tem também que definir o regime fiscal do alojamento local.
Mas antes de perceber qual o regime fiscal que deve escolher para os eu alojamento, é essencial perceber o que significa isto de “regime fiscal”.
De forma muito simples, o regime fiscal corresponde ao conjunto de regras e normas que determinam como os rendimentos da sua atividade vão ser tributados. Em Portugal, existem vários regimes fiscais disponíveis para o alojamento local, e cada um tem as suas próprias particularidades, vantagens e obrigações.
Ao iniciar atividade nas Finanças, há duas formas principais de se enquadrar: como pessoa singular (em nome individual) ou como pessoa coletiva (empresa). A regra geral costuma depender do volume de rendimentos anuais que espera faturar, mas há outras diferenças relevantes entre os dois regimes que podem tornar uma opção mais vantajosa do que a outra.
Vamos lá ver com mais detalhe as duas possibilidades que tem.
Regime Simplificado
Como estávamos a explicar, o montante do seu rendimento anual é um dos fatores que determina o regime fiscal do alojamento local pelo qual pode (ou tem de) optar. Assim, antes de começar a fazer contas, saiba o seguinte: se prevê faturar mais de 200 000 € por ano, está obrigado a escolher o regime de contabilidade organizada.
Se, por outro lado, faturar menos do que este valor, então pode optar pelo regime simplificado, mas não é obrigatório nem necessariamente o mais vantajoso.
Neste regime, os seus rendimentos são tributados de forma simplificada com base numa percentagem fixa. Mas o que é que isto significa? Existe uma percentagem fixa do seu rendimento bruto que é considerada como lucro tributável, e é sobre essa percentagem que irá pagar IRS. O restante é contado como despesas da atividade.
Geralmente, a percentagem que conta como lucro é 35% (aplicável a apartamentos e moradias). Ou seja, 65% do rendimento bruto é automaticamente considerado despesa. Mas atenção: destes 65%, pode ter de comprovar pelo menos 15% em despesas reais se tiver um volume de faturação mais alto (com faturas de água, luz, internet, limpeza, etc).
Veja detalhadamente os coeficientes de tributação do Alojamento Local para perceber as exceções a estas percentagens. Por exemplo, se o seu alojamento local estiver numa área de contenção, a percentagem do rendimento considerada como lucro sobe para 50%.
Vantagens do regime simplificado para o Alojamento Local
- Isenção de IVA (se faturar até 15 000 € por ano): Pode ser vantajoso em termos de custos e simplificação, já que evita a obrigatoriedade de entrega periódica do IVA.
- Dispensa de contabilista certificado: Não é obrigatório contratar um contabilista (ao contrário da contabilidade organizada). Para quem tem um volume de negócios reduzido, isto representa uma poupança.
- Tributação simplificada: Paga impostos apenas sobre uma percentagem fixa do rendimento, o que pode ser útil se não tiver muitas despesas reais, simplificando a gestão fiscal.
Desvantagens do regime simplificado para o Alojamento Loca
- Despesas limitadas: Se tiver muitas despesas reais (por exemplo, obras, comissões altas, manutenção), estas não podem ser deduzidas na totalidade, o que pode torná-lo menos vantajoso face a outros regimes.
- Obrigação de justificar parte das despesas: Pode ter que apresentar comprovativos de, pelo menos, 15% das despesas, se a faturação do alojamento for superior a 27 360€
- Pode pagar mais imposto em zonas de contenção: Já que a percentagem de lucro tributável aumenta para 50%.
Regime de contabilidade organizada
No regime de contabilidade organizada a gestão fiscal fica entregue a um contabilista certificado: é ele quem regista receitas, despesas, ativos e lucros, elabora mapas contabilísticos e submete as declarações às Finanças.
Este regime é obrigatório para quem prevê faturar mais de 200 000 € por ano, mas pode aderir voluntariamente mesmo com faturação inferior.
Ao contrário do regime simplificado, aqui o imposto incide sobre o lucro real. Ou seja, do seu rendimento bruto anual, subtraem‑se todas as despesas efetivamente suportadas. Do valor que sobra (chamado lucro tributável) é o que entra no IRS do seu alojamento local se for pessoa singular, ou no IRC se constituir empresa, e é só sobre este lucro que tem que pagar o imposto. Ou seja, não há qualquer percentagem a limitar‑lhe as deduções.
Vantagens da contabilidade organizada no Alojamento Local
- Deduz todas as despesas da atividade: Desde os juros do empréstimo ao sofá novo do apartamento, e até o que paga ao seu contabilista, pode deduzir tudinho do seu rendimento.
- Pode não pagar IRS se houver prejuízo: Se, num determinado ano, as despesas superarem as receitas, não tem que pagar imposto e pode ainda reportar prejuízos até cinco anos para abater a lucros futuros.
- Maior eficiência fiscal: Com um profissional a tratar das contas e sem limite de deduções, quem investe em renovações ou tem custos elevados tende a obter uma carga fiscal mais baixa.
- Mais fácil e poupa tempo: Ao ter um contabilista certificado, tem menos uma tarefa que se preocupar e sabe que a sua contabilidade está a ser gerida corretamente.
Desvantagens da contabilidade organizada no Alojamento Local
- Custo fixo com o contabilista: A verdade é que ter um contabilista certificado por representar um custo que pode não lhe compensar se tem um negócio de alojamento local mais pequeno.
- Não pode optar pela isenção de IVA: Ao contrário do regime simplificado, aqui terá sempre que declarar (e potencialmente) IVA, mesmo com volumes reduzidos.
- O IRS é calculado sobre o lucro real: Se tiver um bom ano, a taxa incide sobre um montante potencialmente superior ao que pagaria no regime simplificado.
Regime fiscal do Alojamento Local: Exemplo simples
Para o ajudar a perceber melhor a diferença entre estes dois regimes no caso do alojamento local, nada como um exemplo concreto com números simples. Vamos às contas:
Exemplo: Tem um apartamento em alojamento local com uma faturação anual de 30 000 € e despesas de 15 500 € (em que apresentou 15% das despesas associadas à atividade).
- Regime Simplificado → O lucro fixo é de 35%, portanto paga IRS sobre 10 500 € (35% de 30 000 €)
- Regime Simplificado em zona de contenção → O lucro fixo sobe para 50%, o que significa que paga IRS sobre 15 000 € (50% de 30 000 €)
- Contabilidade Organizada → O IRS incide sobre o lucro real, ou seja, 14 500 € (30 000 € – 15 500 €)
Se não estiver numa zona de contenção, o regime simplificado é claramente mais vantajoso, paga IRS sobre um valor mais baixo. Mas, se estiver numa zona de contenção, a contabilidade organizada acaba por compensar, porque o IRS é calculado sobre o lucro real, que neste caso é mais baixo do que o lucro presumido.
Lembre-se: Este exemplo serve apenas para ilustrar a escolha do regime fiscal. Deve também considerar outros aspetos importantes, como a isenção de IVA, as obrigações com a Segurança Social, e outras variáveis que podem fazer diferença nas contas finais.
Qual é o melhor regime fiscal para o seu alojamento local?
Depois de perceber a diferença entre estes dois regimes, vem a grande pergunta: qual é que deve escolher para o seu alojamento local? Afinal, é fundamental garantir que opta pelo que lhe dá mais vantagem fiscal e se adequa melhor à sua situação específica.
De forma geral, o regime simplificado costuma ser mais indicado para alojamentos com rendimentos mais baixos e poucas despesas, torna tudo mais simples na hora de declarar e calcular impostos.
Já para quem tem vários alojamentos, rendimentos mais elevados ou despesas significativas ao longo do ano, o regime de contabilidade organizada (que em alguns casos até é obrigatório) permite deduzir praticamente tudo e pode acabar por compensar.
Mas, como dissemos, a escolha do regime depende de muitos fatores, e a decisão final sobre qual compensa mais não deve basear-se apenas em optar pelo regime simplificado ou não. Por isso, vale sempre a pena consultar um contabilista, assim começa a sua atividade com o pé direito, evita erros com as Finanças e escolhe o regime mais adequado ao seu caso!
Conclusão
Chegámos ao fim de mais um, entre muitos, capítulos importantes sobre as finanças do alojamento local. Agora que já percebeu a diferença entre o regime de contabilidade organizada e o regime simplificado, chegou a hora de fazer as contas e decidir qual é o mais adequado para o seu alojamento local em específico.
Lembre-se que pedir ajuda a um contabilista pode ser uma grande vantagem para garantir que não deixa nenhuma despesa ou obrigação de fora ao definir estas questões.
Se quiser perceber melhor como funciona a tributação do IRS do alojamento local, veja o nosso webinar gratuito, onde o contabilista certificado Luciano Rodrigues explica, ao detalhe, todos os passos e contas que tem de fazer. Pode ser uma ajuda valiosa para tomar a decisão certa sobre o regime fiscal do alojamento local:
