El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado una nueva normativa que cambia las reglas del juego para quienes tienen o gestionan alquilan viviendas de uso turístico en la capital. Se trata del Plan Reside, una serie de medidas que, según el Delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, Borja Carabante, buscan «ordenar las viviendas de uso turístico (VUT) e impulsar el ámbito residencial» en el centro histórico.
A continuación, te detallamos los puntos clave de la nueva normativa: en qué consiste, qué zonas se verán más afectadas, cómo puede influir en la rentabilidad de tu alojamiento… y qué opciones tienes para adaptarte.
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¿Qué es el Plan Reside?
El Plan Reside es una regulación urbanística del Ayuntamiento de Madrid que establece nuevas condiciones para el uso de las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad. Su objetivo es recuperar el carácter residencial de los barrios más afectados por el turismo y garantizar el acceso a la vivienda habitual.
Esta medida sustituye al Plan Especial de Hospedaje aprobado en 2019, que ya intentaba poner límites al uso turístico de las viviendas, aunque su aplicación fue compleja y poco efectiva en la práctica.
A diferencia del plan anterior, el Plan Reside introduce restricciones mucho más claras y exigentes, que van a afectar directamente a la actividad de propietarios y gestores de alquiler vacacional.
¿Cuándo entra en vigor el Plan Reside?
El Plan Reside fue aprobado provisionalmente en el Pleno extraordinario del Ayuntamiento de Madrid el 21 de mayo de 2025, solo con los votos a favor del Partido Popular.
Actualmente, está en manos del gobierno de la Comunidad de Madrid, que debe revisarlo y validarlo para su aprobación definitiva. Si se cumplen los plazos previstos, entrará en vigor en agosto de 2025.
A partir de ese momento, todas las viviendas turísticas deberán cumplir con los nuevos requisitos para seguir funcionando legalmente en la ciudad.
¿Qué requisitos impone el Plan Reside al alquiler vacacional en Madrid?
Estas son las principales restricciones y cambios que debes tener en cuenta si gestionas o planeas gestionar una vivienda turística en la ciudad de Madrid:
1. Viviendas turísticas y vecinos no podrán compartir edificio
No se permitirán viviendas de uso turístico en edificios residenciales si no se dedica el bloque entero al tusirmo.
Es decir, si hay al menos un vecino residiendo de forma permanente, no podrá haber en ese mismo edificio una VUT. Solo se autorizarán en edificios completos destinados 100 % a uso turístico.
2. Acceso independiente: la única excepción
El plan Reside permite una excepción: si el alojamiento turístico no está en el centro histórico y cuenta con un acceso independiente desde la calle, podrá seguir funcionando aunque en el resto del edificio vivan vecinos.
Este acceso debe ser completamente separado y no compartir ni portal, ni escaleras, ni ascensor con el resto de viviendas.
Esto limita bastante las posibilidades de tener un alquiler vacacional en edificios antiguos o de difícil reforma.
3. Prohibido convertir locales comerciales en viviendas turísticas
En el distrito Centro se prohíbe convertir locales comerciales en alojamientos turísticos.
Esta medida busca proteger el comercio de proximidad y evitar que desaparezca el tejido comercial tradicional en los barrios más afectados por el turismo.
4. Uso turístico permitido en edificios rehabilitados
Se permitirá el uso turístico en edificios obsoletos o catalogados (es decir, en mal estado o en desuso) siempre que se lleve a cabo una rehabilitación integral.
En estos casos, el uso turístico se autorizará de forma temporal y con un límite de 15 años.
¿Cómo afecta el Plan Reside a los alquileres vacacionales que ya están en funcionamiento?
Por el momento, el Ayuntamiento no ha detallado si se aplicará alguna excepción o régimen transitorio para las viviendas turísticas que ya están operando con licencia.
Tendremos que esperar a la publicación del texto definitivo aprobado por la Comunidad de Madrid, que es el que confirmará qué pasa con las VUT existentes.
¿A qué zonas de Madrid afecta la nueva normativa?
El Plan Reside afecta a toda la ciudad de Madrid, pero establece distintos niveles de restricción según la zona, siendo mucho más duro en el centro histórico. Te contamos en detalle cómo será esta diferenciación.
Centro histórico:
Barrios: Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), parte de Arganzuela, La Latina y Huertas.
- Prohibición total de pisos turísticos dispersos en edificios residenciales. Solo se permitirán en edificios enteros dedicados exclusivamente a uso turístico.
- En edificios residenciales catalogados de calles no comerciales, se podrá cambiar todo el inmueble a uso turístico por un máximo de 15 años.
Fuera del centro histórico:
Barrios: Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, etc.
Aquí las condiciones son algo más flexibles.
- Se permiten viviendas turísticas, pero solo si tienen acceso independiente desde la calle.
- Las VUT solo podrán estar en plantas bajas o primeras plantas.
¿Qué implica el Plan Reside para propietarios y gestores de alquiler vacacional?
Si gestionas una vivienda turística en Madrid, es normal que te preocupe cómo puede afectar esta normativa a tu actividad. El Plan Reside introduce limitaciones que obligan a revisar cada caso, valorar alternativas y tomar decisiones para no perder ingresos ni operar fuera de la ley.
Estas son las principales implicaciones que debes tener en cuenta:
- Posible pérdida de la licencia turística.
Las viviendas que compartan edificio con vecinos y no dispongan de un acceso independiente dejarán de cumplir los requisitos para operar como VUT. En estos casos, el Ayuntamiento podría revocar la autorización. Sin embargo, como te adelantábamos antes, aún no se ha aprobado el texto definitivo, por lo que podría haber excepciones y periodos de adaptación.
- Riesgo de sanciones económicas.
Alquilar sin cumplir la normativa puede conllevar multas, aunque todavía no se ha detallado cuál será el régimen sancionador. Si es como hasta ahora, las multas pueden ir desde los 30.000 € hasta los 190.000 €.
- Impacto en la rentabilidad.
Las restricciones pueden hacer que ciertas propiedades dejen de ser rentables bajo el modelo turístico actual. Es posible que tengas que hacer reformas, cambiar de ubicación o explorar otras fórmulas de alquiler, en función de en qué situación te encuentres.
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Cómo adaptarte al Plan Reside si afecta a tu alquiler vacacional
Aunque el Plan Reside limita las opciones del alquiler turístico tradicional, eso no significa que tengas que abandonar la actividad por completo.
Si tu vivienda ya no cumple con los nuevos requisitos, existen opciones que pueden ayudarte a reconducir tu estrategia y aprovechar el potencial del inmueble.
Aquí tienes algunas vías para adaptarte al nuevo escenario:
- Busca oportunidades en zonas menos restringidas
Plantéate gestionar viviendas en otras ubicaciones, donde la normativa sea más fácil de cumplir. Fuera del centro de Madrid puede haber más posibilidades de encontrar inmuebles que ya cuenten con acceso independiente, lo que facilita su uso turístico legal.
Si estás pensando en invertir, nuestra guía para invertir en apartamentos turísticos puede resultarte muy útil.
- Adapta el acceso a tu vivienda actual
Si tu alojamiento no cumple con los requisitos, revisa si es posible reformarlo para crear una entrada independiente desde la calle. No siempre será viable, pero si lo es, esta mejora te permitiría seguir operando como VUT.
- Diversifica tu modelo de negocio a otros tipos de alquiler
Si no puedes seguir alquilando como vivienda turística, considera otras fórmulas como el alquiler temporal o el coliving.
Conclusión
El Plan Reside marca un antes y un después en la regulación del alquiler vacacional en Madrid. Con esta normativa, el Ayuntamiento establece nuevas condiciones mucho más restrictivas para operar viviendas turísticas.
A partir de ahora, ya no será posible compartir edificio con vecinos sin un acceso independiente, y muchas propiedades podrían quedarse fuera del mercado turístico si no pueden adaptarse. Esto obliga tanto a propietarios como a gestores a revisar sus inmuebles, ajustar estrategias y buscar alternativas que garanticen la rentabilidad dentro del marco legal.
La normativa cambia, pero con una buena planificación, tu negocio puede seguir adelante.
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