La fiscalidad del alquiler vacacional en España se enfrenta a un cambio importante. La Unión Europea ha aprobado una nueva normativa que obligará a aplicar el IVA en todos los alquileres turísticos de corta duración, incluso cuando no se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera.
Esto marca un antes y un después para el sector: hasta ahora, muchos anfitriones estaban exentos de aplicar este impuesto. Pero con la nueva norma, será obligatorio para todos.
Y no solo eso. Además, se dejará de aplicar el tipo reducido del 10% y se pasará al tipo general del 21%, lo que tendrá un impacto directo en los precios.
Aunque esta normativa ya ha sido aprobada por la UE, no entrará en vigor hasta el 1 de julio de 2028. ¿El motivo? Cada país debe adaptarla a su legislación nacional mediante un proceso de transposición. En el caso de España, el Gobierno tiene margen para definir cómo se aplicará exactamente esta medida.
Aun así, conviene conocer desde ahora qué implica, cómo afecta a propietarios y gestores de alojamientos turísticos, y qué pasos puedes dar para adaptarte con tiempo. En este artículo, te lo explicamos todo de forma clara y sencilla. ¡Sigue leyendo!
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IVA en el alquiler turístico: cómo funciona actualmente
Para entender bien qué cambiará con la nueva normativa, conviene repasar primero cómo funciona el IVA actualmente en los alquileres vacacionales en España.
La Agencia Tributaria hace la siguiente distinción:
- Si un alojamiento no ofrece servicios propios del sector hotelero, como limpieza durante la estancia, atención personalizada, comidas o recepción, está exento de IVA, aunque sí se deben declarar los ingresos en el IRPF.
- En cambio, si se ofrecen servicios complementarios, el alquiler se considera un servicio de hospedaje, es decir, una actividad económica equiparable a la de un hotel o pensión. En ese caso, es obligatorio dar de alta la actividad económica y aplicar IVA en las facturas.
Sin embargo, el IVA aplicable al sector hotelero (y a los alquileres turísticos con prestación de servicios) es del 10% (tipo reducido). ¿Por qué? Sencillamente, para fomentar el turismo y apoyar al sector, ya que esta medida supone un pequeño alivio fiscal.
Pero ojo, porque hay algunas excepciones. En casos puntuales se aplica un IVA del 21% (tipo general), por ejemplo, si facturas otros servicios aparte del alojamiento. Es decir, por ejemplo, si cobras la limpieza aparte, esta estaría sujeta a un 21% de IVA.
Hasta aquí, todo claro. Pero ahora viene el giro de guion. Y es que todo esto va a cambiar con la nueva normativa de la Unión Europea.
¿Qué cambios ha aprobado la Unión Europea sobre el IVA en el alquiler vacacional?
La nueva Directiva (UE) 2025/516, aprobada el 12 de marzo de 2025, busca poner fin al modelo actual y establece que todos los alquileres turísticos de corta duración deberán aplicar el IVA, aunque no se ofrezcan servicios propios del sector hotelero.
Además, la norma elimina la posibilidad de aplicar tipos reducidos, como el 10% que venía usándose en España para los servicios de hospedaje.
Con esta medida, Bruselas pretende igualar la tributación entre países y garantizar un trato fiscal más equilibrado entre viviendas turísticas y alojamientos tradicionales como hoteles o apartahoteles.
¿Qué entiende la Unión Europea por alquiler turístico de corta duración?
En este contexto, se considera alquiler turístico de corta duración el arrendamiento temporal de una vivienda amueblada para uso turístico, normalmente por días o semanas (hasta un máximo de 30 noches consecutivas), y con fines de ocio o descanso.
Aquí es importante distinguir el alquiler turístico de corta duración del alquiler de temporada, que se considera un alquiler ocasional por motivos laborales, médicos o de estudios.
¿Cuándo entrará en vigor la subida del IVA al alquiler turístico?
La obligación de aplicar IVA en alquileres turísticos de corta duración será efectiva el 1 de julio de 2028.
¿Cuál es la propuesta del PSOE sobre el IVA en alojamientos turísticos?
Aunque la Unión Europea ya ha aprobado la Directiva (UE) 2025/516, esta normativa no será automática: cada país debe adaptarla a su legislación nacional antes de la fecha límite del 1 de julio de 2028.
En este contexto, el PSOE ha presentado en el Congreso una proposición de ley para aplicar el tipo general del 21 % de IVA en los alojamientos turísticos, como parte de una serie de medidas para aumentar la oferta de alquiler de larga estancia y bajar los precios.
Eso sí, la propuesta contempla una excepción para municipios con menos de 10.000 habitantes, donde estos alojamientos seguirían exentos de IVA. El objetivo, según el PSOE, es no penalizar a los pueblos pequeños, donde este tipo de alquiler puede ser clave para dinamizar la economía local y fomentar el turismo rural.
Dicho esto, ¿en qué punto estamos?
La propuesta del PSOE aún no ha sido aprobada. Actualmente, está en trámite parlamentario, por lo que puede sufrir muchas modificaciones. Tendremos que esperar a ver cuál es la normativa final, cómo y cuándo se aplicará.
Cómo afectará la subida del IVA a los alquileres vacacionales
La aplicación obligatoria del IVA en todos los alquileres vacacionales supondrá cambios importantes en la forma de gestionar este tipo de negocio. ¿Cuáles serán los efectos más relevantes?
- Impacto sobre la rentabilidad del alojamiento.
Actualmente, muchos anfitriones están exentos de IVA, ya que en sus alojamientos no ofrecen servicios propios de la hostelería (lavandería, desayuno, etc.). Con la nueva normativa, tendrán que aplicar el 21 % de IVA en cada reserva, lo que puede afectar tanto al precio final que paga el huésped como al margen de beneficio del anfitrión.
- Aumento de la carga administrativa.
Los anfitriones tendrán que emitir facturas con IVA, presentar declaraciones periódicas, contar con libros de registro y conservar esta documentación para presentarla ante cualquier inspección.
- Nuevas obligaciones para las plataformas de alquiler turístico.
La normativa europea también trae cambios importantes para portales como Airbnb, Booking o Vrbo. Entre otras cosas, deberán facilitar a Hacienda información detallada sobre los ingresos generados por cada usuario y actuar como intermediarias fiscales.
¿Qué impacto tendrá la subida del IVA en el precio y rentabilidad de los alojamientos turísticos?
Uno de los efectos más directos del nuevo IVA obligatorio será en la rentabilidad de tu alojamiento. Si decides mantener tus precios actuales e incluir el porcentaje de IVA dentro de este precio, estarás reduciendo tu margen de beneficio.
Ejemplo práctico: si cobras 100 € por noche con el 21% de IVA incluido, tendrás que destinar 17,36 € a Hacienda. Es decir, realmente ingresarás solo 82,64 € por reserva.
En cambio, si decides añadir el IVA aparte, el precio pasaría a ser 121 €. Eso protege tu margen de beneficio, pero puede hacer que tu alojamiento resulte menos competitivo si otros anfitriones no han subido precios.
Cada caso es distinto, así que no hay una única respuesta válida. La clave está en encontrar el equilibrio entre mantener precios atractivos y no perder rentabilidad.
Recomendación: softwares de gestión de alquiler vacacional, como Lodgify disponen de herramientas de precios dinámicos que te permiten configurar márgenes para cubrir impuestos, ajustar precios por temporadas y, en general, adaptar tu estrategia de precios al mercado para mantener la rentabilidad en este nuevo escenario fiscal.
¿Cuáles serán las nuevas obligaciones fiscales para propietarios y gestores de alquiler vacacional con la subida del IVA?
La nueva normativa traerá consigo nuevas responsabilidades fiscales, especialmente para quienes hasta ahora gestionan su alojamiento sin emitir facturas ni aplicar IVA.
Si este era tu caso, no te preocupes: aquí te explicamos qué tendrás que hacer a partir de ahora.
Caso 1. Si tu alquiler vacacional está actualmente exento de IVA
Tendrás que empezar a operar como lo hacen aquellos que tienen alojamientos con servicios de hospedaje. ¿Qué implica esto?
- Darte de alta en Hacienda, presentando el modelo 036 o 037.
- Indicar el epígrafe del IAE correspondiente a servicios de hospedaje.
- A partir de ahí, deberás:
- Emitir facturas con IVA (21 %) por cada reserva.
- Presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
- Declarar tus ingresos en el IRPF.
Puedes ampliar esta información en el artículo «Cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional».
Caso 2. Si ofreces servicios de hospedaje y ya pagas IVA actualmente
Si este es tu caso, probablemente deberás seguir como hasta ahora, es decir, declarando el IVA. Sin embargo, ten en cuenta que se prevé pasar del tipo de IVA reducido (10%) al tipo de IVA general (21%), por lo que tendrás que adaptar tu sistema de facturación a esta subida.
¿Se pueden deducir gastos relacionados con el alquiler vacacional al aplicar el IVA?
Sí. Una vez te dés de alta como actividad económica y empieces a declarar el IVA, también podrás deducirte el IVA soportado en los gastos relacionados con tu alojamiento turístico.
Por ejemplo, podrás deducir el IVA de servicios como limpieza profesional, mantenimiento, suministros, reformas o incluso tu software de gestión de alquiler vacacional, siempre que estén directamente vinculados a tu actividad.
Eso sí, es clave que estos gastos estén debidamente justificados con factura y estén claramente relacionados con el alquiler vacacional.
¿Tienes dudas sobre tu caso concreto? Puedes solicitar una consulta vinculante sobre el IVA
Como profesional obligado a tributar, puedes acudir a la Agencia Tributaria y solicitar una consulta vinculante sobre el IVA en el alquiler vacacional. Se trata de un mecanismo oficial que permite obtener una respuesta clara y con validez legal sobre la aplicación de impuestos en tu situación específica.
¿Qué pasa si no cumples con las nuevas obligaciones fiscales?
Con el nuevo marco legal, la Agencia Tributaria tendrá más capacidad de control sobre el alquiler vacacional. Especialmente porque plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo estarán obligadas a compartir información fiscal detallada de sus usuarios.
No declarar correctamente el IVA podría tener consecuencias importantes:
- Sanciones económicas: hasta el 150 % del importe no declarado.
- Recargos e intereses por pagos fuera de plazo.
- Problemas con Hacienda en futuras gestiones administrativas o fiscales.
Además, si no estás dado de alta como actividad económica y emites facturas sin IVA o sin estar registrado, podrías estar cometiendo una infracción grave, aunque no haya intencionalidad.
Conclusión: cómo prepararte desde ya para aplicar el IVA en tu alquiler vacacional
La aplicación del IVA en todos los alquileres turísticos de corta duración está en camino y supondrá un cambio importante para el sector del alquiler vacacional en España. La Unión Europea ya ha aprobado la normativa y, aunque el plazo para aplicarla se extiende hasta 2028, el Gobierno ya está planteando cómo adaptarla a nivel nacional.
Si gestionas un alquiler vacacional, conviene no esperar hasta el último momento. Estas son algunas acciones que puedes poner en marcha desde ya para anticiparte a los cambios y proteger la rentabilidad de tu negocio:
Evalúa tu situación fiscal con ayuda profesional
Si no tienes claro cómo te afecta esta normativa, lo mejor es consultar con un asesor fiscal especializado en alquiler vacacional. Te ayudará a saber si necesitas darte de alta como actividad económica, qué obligaciones tendrás y cómo organizar tu contabilidad sin complicaciones.
Ajusta tu estrategia de precios
Con el nuevo IVA, deberás decidir si lo incluyes dentro del precio actual o lo sumas aparte. Para tomar decisiones con criterio, lo ideal es usar herramientas de precios dinámicos como Lodgify Dynamic Pricing, que te permiten ajustar tus tarifas en función de la demanda y la competencia, entre otros datos.
Esto te ayudará a mantener la competitividad sin sacrificar margen de beneficio.
Añade valor para justificar precios con IVA
Si decides subir precios para mantener tu margen, ofrecer una experiencia más completa al huésped puede marcar la diferencia. Mejora la calidad del alojamiento, añade servicios extra o trabaja en tu comunicación para destacar tu propuesta de valor.
Alojamientos bien valorados, con detalles cuidados y atención rápida suelen mantener ocupación incluso con precios algo más altos.
Infórmate y mantente al día
La normativa está en marcha, pero aún pueden surgir cambios durante el proceso de transposición en España. Para no perderte nada, consulta fuentes oficiales como la Agencia Tributaria o el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Además, en el blog de Lodgify iremos actualizando la información y ofreciendo recursos útiles para anfitriones como tú. También puedes echar un vistazo a nuestra guía completa sobre fiscalidad en el alquiler vacacional en España.
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