Loi Airbnb au Pays basque sur la location saisonnière

La côte basque attire chaque année des centaines de milliers de visiteurs venus profiter de ses plages, de sa gastronomie et de son art de vivre. Cette popularité s’est ainsi traduite par une explosion des locations saisonnières de type Airbnb dans les villes comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye ou Bayonne. Si cette dynamique a stimulé l’économie touristique, elle a aussi contribué à la pénurie de logements longue durée pour les résidents permanents.

Face à ce déséquilibre, la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) a décidé de réguler strictement le marché. En 2023, une nouvelle loi Airbnb spécifique au Pays basque est entrée en vigueur, imposant des règles strictes pour encadrer les meublés de tourisme.

Compensation obligatoire, enregistrement en mairie, sanctions renforcées : les règles ont changé, et tout projet de location Airbnb dans cette région doit désormais intégrer ces contraintes juridiques.

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Pourquoi une loi Airbnb spécifique au Pays basque ? 

Depuis plusieurs années, le Pays basque est confronté à une tension extrême sur le marché du logement, en particulier dans les zones littorales et les communes touristiques. Cette situation est aussi exacerbée par la prolifération des locations saisonnières, notamment via Airbnb, qui réduit l’offre disponible pour les habitants à l’année.

Selon les données publiées par la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB), plus de 16 000 meublés touristiques étaient recensés en 2022 sur l’ensemble du territoire, contre seulement 5 000 en 2016. À Biarritz, un logement sur quatre est aujourd’hui proposé en location saisonnière, un record national hors Paris.

Cette évolution a de lourdes conséquences :

• Augmentation des prix de l’immobilier et des loyers à l’année
• Départ de jeunes actifs et de familles
• Fermeture d’écoles ou de services publics, faute de résidents permanents

Face à cette crise, la CAPB a décidé d’agir, en adoptant en mars 2022 une réglementation Airbnb locale, entrée en vigueur courant 2023. L’objectif est clair : freiner la transformation de logements en meublés de tourisme et réserver une part du parc immobilier aux habitants à l’année.

Ce cadre réglementaire est présenté par certains comme une « loi anti-Airbnb Pays basque », mais il s’agit en réalité d’une adaptation locale du Code de l’urbanisme (article L631-7) à une situation de crise. Le principe central ? La compensation.

Que prévoit la réglementation Airbnb au Pays basque ?

Depuis 2023, la location de meublés de tourisme dans plusieurs communes du Pays basque est soumise à un régime de compensation stricte, basé sur le Code de l’urbanisme (article L631-7 et suivants), renforcé par une délibération de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) datée du 5 mars 2022.

 1. Principe de compensation

Tout propriétaire souhaitant transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme (hors résidence principale) doit compenser cette perte en créant un logement équivalent destiné à l’habitation longue durée. Concrètement, cela signifie :

• Créer un autre logement (même surface) dans la même commune ou zone
• Ou racheter des droits à construire ou des surfaces déjà existantes à usage d’habitation

Ce principe vise à éviter la disparition de logements permanents dans les zones tendues, tout en permettant le développement maîtrisé du tourisme.

 2. Enregistrement obligatoire

Comme dans d’autres villes françaises, l’enregistrement des meublés est désormais obligatoire :

• Un numéro d’enregistrement doit être obtenu auprès de la mairie via declaloc.fr
• Ce numéro doit être affiché sur toutes les annonces en ligne (Airbnb, Booking, etc.)
• En cas de défaut, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € est prévue

 3. Résidence principale : une exception encadrée

La réglementation distingue clairement les résidences principales, pouvant être louées jusqu’à 120 jours par an, des résidences secondaires, soumises à des règles beaucoup plus strictes. Dans le cas de la résidence principale, aucune compensation n’est requise ; en revanche, l’enregistrement auprès de la mairie demeure obligatoire.

Ainsi, cette réglementation marque une véritable rupture avec la logique initiale d’Airbnb, fondée sur la flexibilité et l’accessibilité de la location entre particuliers. De fait, le Pays basque s’impose aujourd’hui comme l’un des territoires les plus stricts de France en matière de régulation du meublé touristique.

Quelles communes sont concernées par la loi Airbnb au Pays basque ?

La réglementation adoptée par la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) ne s’applique pas cependant pas à l’ensemble du territoire, mais à un périmètre ciblé de 24 communes, définies comme particulièrement touchées par la pression touristique et le manque de logements disponibles à l’année.

 Liste des principales communes concernées par la loi :

• Littoral sud : Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Guéthary, Bidart, Hendaye
• Agglomération bayonnaise : Bayonne, Anglet, Boucau
• Côte basque nord et arrière-pays : Urrugne, Ascain, Arbonne, Ahetze, etc.

📌 La liste complète est disponible sur le site officiel de la CAPB :
https://www.communaute-paysbasque.fr

Résidence principale : un statut à part

Si vous louez votre résidence principale (habitation occupée plus de 8 mois par an), vous pouvez continuer à le faire sans compensation, dans la limite de 120 jours par an. Il vous faudra néanmoins effectuer :

• Une déclaration en mairie,
• Et obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire.

Exceptions et cas particuliers

• Les logements neufs ou créés par division ne sont pas exemptés : ils sont également soumis à compensation.
• Les commerces transformés en hébergements touristiques (anciens bureaux, locaux vacants) peuvent parfois bénéficier de dérogations, au cas par cas, selon le plan local d’urbanisme.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation Airbnb au Pays basque ?

La Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) a clairement affiché sa volonté de faire respecter la réglementation encadrant les meublés touristiques. En cas de non-conformité, les sanctions sont lourdes, et les contrôles se sont ainsi considérablement intensifiés depuis 2023.

Amendes administratives importantes

Le non-respect du régime de compensation ou l’absence d’enregistrement peut entraîner :

• Une amende allant jusqu’à 50 000 € pour transformation illégale d’un local sans compensation,
• Une amende de 5 000 € pour non-déclaration en mairie,
• Une amende de 10 000 € pour non-affichage du numéro d’enregistrement sur les annonces (article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Contrôles renforcés et croisements de données

Les communes concernées ont désormais accès aux données fournies par les plateformes (Airbnb, Abritel, Booking, etc.), en application de la loi ELAN. Ces données permettent de :

• Contrôler le nombre de jours de location (plafond de 120 jours/an pour la résidence principale),
• Identifier les annonces sans enregistrement,
• Repérer les résidences secondaires déguisées en résidences principales.

Risques fiscaux et requalification

En cas de contrôle fiscal ou d’enquête d’urbanisme, le propriétaire peut également subir :

• Une requalification du bien en local commercial,
• Une taxation sur les revenus non déclarés,
• Voire une demande de restitution des loyers perçus.

Un frein à l’investissement locatif touristique au Pays Basque ? 

La mise en place du mécanisme de compensation dans plusieurs communes du Pays basque rend l’investissement Airbnb moins attractif. Pour louer un logement en courte durée (hors résidence principale), le propriétaire doit créer un second logement à usage permanent ou acheter des droits de construction souvent rares et coûteux. 

Résultat : le coût d’entrée double, et les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, surtout dans les zones où la compensation est monétisée.

Face à ces contraintes, de nombreux investisseurs adaptent leur stratégie. Certains se tournent vers la location meublée longue durée, d’autres vers des zones périphériques non soumises à la réglementation (comme le sud des Landes ou l’arrière-pays basque). 

Le marché de l’hébergement se réorganise ainsi en profondeur : selon la FNAIM Pays basque, les nouvelles règles pourraient entraîner une baisse de 30 % des mises en location saisonnière en 2025.

Les professionnels observent aussi une hausse des ventes de petites surfaces devenues non rentables, notamment en centre-ville. D’autres propriétaires préfèrent basculer vers une activité de gîte ou de chambre d’hôtes, plus souple juridiquement. 

Quant aux particuliers, ils conservent parfois leur activité Airbnb, mais uniquement sur leur résidence principale, dans la limite autorisée de 120 jours par an.

Cette recomposition crée une nouvelle géographie touristique : des destinations moins encadrées attirent désormais la demande, tandis que les communes les plus tendues pourraient connaître un ralentissement de la spéculation et une meilleure accessibilité pour les résidents. Mais elle déplace aussi les tensions : le risque de voir naître une pression identique dans des territoires encore non régulés reste bien réel.

Loi Airbnb au Pays basque : une régulation locale aux résonances nationales

La loi Airbnb au Pays basque, souvent perçue comme une « loi anti-location saisonnière », est en réalité une réponse locale à une crise du logement structurelle. En imposant des règles strictes – notamment la compensation obligatoire, l’enregistrement en mairie et un plafond de location pour les résidences principales – elle redéfinit les conditions d’exploitation d’un bien en courte durée dans cette région très touristique.

Le Pays basque devient, malgré lui, un terrain d’expérimentation nationale. Ce territoire, pris entre une attractivité touristique massive et une pénurie de logements, teste une régulation que d’autres régions observent de près. Derrière la réglementation Airbnb, c’est une question de justice territoriale qui se joue : à qui appartient la ville ? Aux touristes, aux investisseurs, ou à ceux qui y vivent toute l’année ?

Le débat dépasse désormais la côte basque. Il pourrait inspirer, dans les mois à venir, des décisions similaires à Annecy, Saint-Malo ou La Rochelle, également frappées par une tension foncière importante.

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