Registro Único : comment enregistrer vos locations en Espagne

Le secteur de la location de vacances continue d’évoluer rapidement, et avec lui, les réglementations visant à garantir un marché plus transparent et équitable. En Espagne, la principale nouveauté cette année est la création du Registre Unique (Registro único de alquiler turístico) afin de régulariser et superviser les locations touristiques.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail de quoi il s’agit et comment cela impacte les propriétaires qui louent en Espagne. De plus, vous retrouverez les démarches à suivre pour s’enregistrer et une série de questions fréquentes.

Table des matières montrer

Retrouvez cet article en intégralité dans sa version originale ici.

Qu’est-ce que le registre unique pour la location touristique ?

Le Registre Unique, appelé en espagnol Registro Único de Arrendamientos ou Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada, est un système mis en place par le gouvernement espagnol pour régulariser et contrôler les hébergements touristiques.

Cette réglementation oblige tous les propriétaires de locations de vacances à obtenir un numéro d’identification unique pour chaque logement, indispensable pour pouvoir annoncer leurs biens sur des plateformes telles qu’Airbnb, Booking, Abritel, etc.

Cette mesure, annoncée en décembre dernier dans le Décret Royal 1312/2024, est entrée en vigueur en janvier et est obligatoire depuis le 1er juillet 2025.

Qu’est-ce que le Numéro de Registre Unique pour la location touristique ?

que es el registro único de alquiler turístico

Le Numéro de Registre Unique de Location (Número de Registro Único de Alquiler en espagnol – NRUA, NRU ou NRA) est le code d’identification officiel et obligatoire attribué à chaque propriété via le Registre Unique de location touristiqu.

Comme mentionné plus haut, si vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un bien touristique ou saisonnier en Espagne et que vous souhaitez promouvoir vos logements en ligne, vous devez disposer d’un code pour chacune de vos propriétés et l’indiquer sur les plateformes de réservation ainsi que sur votre propre site de réservation directe.

Qu’est-ce que le guichet unique numérique des locations ?

Le Guichet Unique Numérique des Locations (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) est une plateforme digitale créée pour faciliter la communication entre les propriétaires, les OTA (plateformes de réservation en ligne) et les autorités. Ce système permet de gérer les données d’enregistrement des propriétés, de centraliser toutes les informations et de vérifier que toutes les parties respectent la réglementation en vigueur sur les locations touristiques.

En résumé, il s’agit d’une grande base de données qui contient les informations sur tous les hébergements en Espagne. Cela signifie que, dès que vous obtenez votre numéro de registre, votre bien est automatiquement intégré à cette plateforme.

À quoi sert le Registre unique des locations touristiques ?

Cette nouvelle réglementation vise à se conformer au Règlement (UE) 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil espagnol, et à garantir la transparence et la supervision du secteur de la location touristique. Ses principaux objectifs sont :

Lutter contre l’offre illégale
Éviter que des propriétaires ne louent leurs logements sans respecter la légalité ni déclarer leurs revenus.
Contrôler le prix des loyers
Les autorités disposent de données fiables sur le nombre d’hébergements touristiques dans le pays et leur impact sur le logement, les habitants et le tourisme, ce qui permettra de prendre des décisions basées sur des informations précises.
Protéger les voyageurs
S’assurer que les logements proposés respectent des standards minimaux de qualité, de sécurité et d’hygiène.
Contrôle fiscal
Il sera désormais plus facile de détecter la fraude fiscale, ce qui contribuera à réduire l’économie souterraine, car les OTA devront partager les informations sur les réservations avec les autorités.
Plus d’implication des OTA
Le gouvernement souhaite renforcer la collaboration avec les plateformes comme Airbnb et Booking.com, qui devront vérifier que les annonces sont conformes à la législation et retirer celles qui ne disposent pas d’un numéro d’identification.
Réduire les problèmes de voisinage
La récente réforme de la loi sur la propriété horizontale donne le pouvoir aux copropriétaires d’interdire les appartements touristiques dans une résidence. L’entrée en vigueur du Registre Unique pourrait faciliter l’identification des logements posant problème.
Éviter la concurrence déloyale
Ce registre garantira que tous les acteurs du marché respectent les mêmes règles, évitant ainsi que certains proposent des locations sans autorisation ni paiement d’impôts.

Quels sont les documents et conditions nécessaires pour enregistrer une location touristique en Espagne ?

cómo hacer el registro único de un alojamiento

Pour obtenir le Numéro de Registre Unique, vous devez prouver que votre propriété respecte les normes de qualité et de sécurité requises pour accueillir des voyageurs. Vous devrez pour cela présenter :

Certificat d’habitabilité (Cédula de habitabilidad)
Numéro d’identification du bien (Código Registral Único o número identificador de la finca – CRU)
Référence cadastrale (Referencia catastral)
Adresse exacte du logement

Vous devrez également fournir les informations suivantes :

Préciser si vous louez l’intégralité du logement ou seulement des chambres.
Le nombre maximum de voyageurs autorisé.
Prouver que vous êtes en conformité avec la réglementation en vigueur dans votre communauté autonome (numéro de licence touristique, enregistrement régional ou autre autorisation équivalente).

Comment faire l’enregistrement unique d’un logement touristique en Espagne ?

Une fois tous les documents réunis, suivez ces étapes :

1. Obtenir le Numéro de Registre Unique

Vous pouvez le faire en personne ou en ligne. Pour la démarche en ligne, identifiez-vous avec votre DNI électronique ou un certificat digital sur le site du Colegio de Registradores. Si vous n’êtes pas encore inscrit, vous devrez d’abord payer l’adhésion pour pouvoir effectuer des démarches en ligne.

Une fois connecté, cliquez sur « Número de registro de alquiler» puis sur «Solicitud de nuevo Número de Registro de Alquiler » pour en faire la demande. Vous accéderez à un formulaire à compléter et à envoyer.On vous fournira un numéro provisoire, qui deviendra définitif après vérification de vos documents.

👉 Dans cette vidéo officielle, la procédure est expliquée étape par étape.

2. Ajouter le numéro de registre sur les plateformes de location

Toutes les plateformes de réservation (OTA) opérant en Espagne devront prochainement exiger ce numéro. Si vous publiez vos annonces sur Airbnb, Booking.com, Expedia ou autres, vous devrez l’ajouter sous peine de voir vos annonces supprimées.

Para qué sirve el registro único de arrendamientos

Et voilà ! En suivant ces deux étapes, vous pourrez poursuivre votre activité en étant conforme aux exigences de l’Union européenne et du gouvernement espagnol.

Questions fréquentes sur le Registre Unique en Espagne

Le registre unique de location touristique est-il obligatoire en Espagne ?

Oui. Si vous n’enregistrez pas votre location située en Espagne, vous ne pourrez pas la publier sur les plateformes numériques. Celles-ci pourraient supprimer vos annonces et vous pourriez recevoir des sanctions financières, voire une suspension de votre activité, même s’il n’est pas encore tout à fait clair comment cela sera contrôlé ni quelles seront les conséquences exactes de l’absence de ce numéro.

Qui est obligé de s’enregistrer ?

Tous les propriétaires qui proposent des hébergements de vacances ou des locations de courte durée en Espagne doivent inscrire leurs biens dans ce registre. Cela vaut également pour ceux qui proposent des locations de saison. Sont concernés aussi bien les particuliers que les entreprises type conciergeries qui gèrent des locations saisonnières.

Quels logements sont exemptés ?

Les hébergements suivants n’ont pas besoin de réaliser le Registre Unique de Location :

Hôtels, appart’hôtels, motels.
Pensions, auberges ou hébergements similaires.
Campings.
Logements destinés à de longs séjours.
Logements uniquement promus hors ligne (sans publicité en ligne).

Quand le Registre Unique entre-t-il en vigueur ?

Le Registre Unique des Locations est entré en vigueur le 2 janvier 2025 et il est obligatoire depuis le 1er juillet 2025 en Espagne.

Dois-je renouveler périodiquement mon numéro de registre ?

Le numéro de registre n’a pas de date d’expiration. En revanche, chaque année, vous devrez présenter un rapport détaillé de votre activité indiquant le nombre de locations réalisées, la durée des séjours et les revenus obtenus, entre autres informations. Cependant, le système mis en place pour cette déclaration n’est pas encore clair, et ces modalités pourraient évoluer pendant la période d’adaptation fixée par le gouvernement.

Remarque : le Numéro de Registre Unique n’est pas le même que le registre des voyageurs, qui doit se faire via SES.HOSPEDAJES, les Mossos d’Esquadra ou l’Ertzaintza (en fonction de la communauté autonome).

Puis-je annuler mon numéro de registre ? Comment faire ?

Pour annuler votre numéro de registre, vous devez en informer le Colegio de Registradores en présentant une demande de révocation du Numéro de Registre (Solicitud de revocación de Número de Registro de Alquiler). Ensuite, les données seront mises à jour dans la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, et les plateformes de location recevront l’ordre de supprimer ou bloquer votre annonce.

Si, plus tard, vous souhaitez à nouveau louer le bien, il faudra alors refaire une demande d’enregistrement.

Comment ajouter le numéro de registre sur les plateformes comme Airbnb ou Booking.com ?

Pour le moment, vous pouvez consulter (en espagnol) :

Si je n’ajoute pas le Numéro de Registre Unique à mes annonces, peuvent-elles être supprimées ?

Oui, les plateformes de réservation pourront désactiver vos annonces si elles n’affichent pas le Numéro de Registre Unique.

Obtenir le numéro de registre unique a-t-il un coût ?

Le prix de la démarche est de 27,05€ par demande de code, hors taxes.

La même réglementation s’applique-t-elle à une location touristique et à une location saisonnière ?

Le Registre Unique des Locations en Espagne fait la différence entre location touristique et location saisonnière. Les deux doivent disposer d’un numéro de registre, mais la réglementation et les documents à fournir diffèrent :

Location touristique : pour des séjours de vacances inférieurs à 30 jours. Pour obtenir le numéro de registre, le propriétaire doit se conformer à la réglementation de sa communauté autonome ou de sa commune et fournir les justificatifs correspondants, comme les licences de location touristique.
Location saisonnière (ou d’usage temporaire) : pour des locations de plus d’un mois, souvent pour des étudiants, des déplacements professionnels ou des traitements médicaux. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de respecter la réglementation touristique de chaque région.

Si je veux promouvoir mon bien à la fois comme location touristique et location saisonnière, ai-je besoin de deux numéros ?

Oui, il vous faudra demander et obtenir un Numéro de Registre Unique pour la location touristique et un autre pour la location saisonnière.

Et si je loue des chambres ?

Que vous louiez la totalité du logement ou uniquement des chambres, vous aurez besoin d’un Numéro de Registre Unique dès lors que vous publiez des annonces sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Cela s’applique même si vous ne louez que quelques mois dans l’année.

Et pour une location longue durée ?

Vous n’aurez pas besoin du Numéro de Registre si vous ne proposez pas de locations de courte durée et n’affichez pas d’annonces sur des plateformes de réservation.

Si j’ai déjà un registre régional, ai-je tout de même besoin du Numéro de Registre Unique ?

Oui. Le Numéro de Registre Unique est national et indépendant des enregistrements régionaux. Toutefois, certaines communautés autonomes, comme l’Andalousie ou les Canaries, estiment que cette réglementation empiète sur leurs compétences et l’ont contestée. Cela ne signifie pas pour autant qu’elles ne l’appliqueront pas.

Si j’obtiens le Numéro de Registre Unique, dois-je aussi conserver et renouveler mon enregistrement régional ?

Oui, vous devrez maintenir les deux.

Ai-je besoin d’un Numéro de Registre Unique pour chacune de mes propriétés ?

Oui, chaque unité louée de manière indépendante doit avoir son propre numéro. Si vous louez des chambres séparément, vous aurez besoin d’un identifiant pour chacune.

Que faire si j’ai plusieurs logements mais un seul CRU ou une seule référence cadastrale ?

C’est un des cas les plus complexes. Chaque location doit avoir son propre Numéro de Registre Unique, et pour le demander, il faut un CRU (Certificat d’habitabilité) et une référence cadastrale distincts pour chacun. Vous ne pouvez pas avoir plusieurs locations avec un seul CRU.

Par exemple, si vous disposez de deux appartements ou deux gîtes ruraux qui partagent le même CRU, vous ne pourrez obtenir qu’un seul numéro de registre unique.

Y a-t-il une solution ?

Le Numéro de Registre Unique s’octroie par unité. Une unité peut être un logement complet ou une chambre. Dans ce cas, vous pourriez demander un numéro pour chaque chambre (même si ce sont en réalité des logements distincts).

Sinon, la solution n’est ni simple ni économique : il vous faudrait obtenir deux CRU et deux références cadastrales, ce qui implique de diviser votre bien (si cela est techniquement et juridiquement possible) et de faire cette modification auprès du registre foncier. Nous vous conseillons de consulter un avocat spécialisé pour étudier votre situation précise.

Que faire si ma demande de Numéro de Registre Unique est refusée ?

Il n’y a pas de réponse unique, car chaque cas est différent. Le numéro peut être refusé pour diverses raisons. Vous devrez alors consulter un expert pour analyser votre dossier et déterminer les démarches à entreprendre.

Je n’ai pas de Numéro de Registre et je souhaite louer mon bien, que faire ?

Vous pouvez promouvoir votre bien via des canaux hors ligne : bouche-à-oreille, réseau d’amis et de famille, agences qui ne publient pas sur Airbnb ou Booking.com, affiches, prospectus, etc.

Si je ne publie pas mon logement sur des plateformes de réservation ni sur mon propre site de réservation directe, ai-je besoin du Numéro de Registre Unique ?

Dans ce cas, non, vous n’en aurez pas besoin.

Existe-t-il une mesure similaire de Registre unique en France ?

Oui, la France a aussi mis en place un cadre réglementaire encadrant la location touristique, mais la mise en œuvre est un peu différente :

En France, la majorité des communes imposent aux propriétaires de locations saisonnières d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro est délivré au niveau local (mairie ou collectivité territoriale), et doit être affiché dans les annonces. Il s’agit d’une des mesures de la Loi Le Meur, votée en 2024.
La France n’a pas encore un registre unique national à l’échelle de tout le pays (comme en Espagne), mais un téléservice national qui centralise les déclarations d’enregistrement devrait être opérationnel avant mai 2026.
Par ailleurs, les plateformes comme Airbnb ont aussi signé des accords pour vérifier la présence du numéro d’enregistrement dans les annonces.

Pour en savoir plus sur le numéro d’enregistrement en France, cliquez ici.

En bref

Le nouveau Registre Unique pour les locations touristiques va bouleverser les pratiques de nombreux propriétaires en Espagne. Si vous exploitez déjà une location saisonnière ou envisagez de le faire dans le pays, respecter cette nouvelle réglementation sera essentiel pour rester dans la légalité.