Panoramica sulle normative affitti brevi nelle principali città europee

Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi ha rivoluzionato il settore turistico in Europa, trasformando intere città in destinazioni facilmente accessibili. Tuttavia, questa crescita ha portato con sé problemi di sovraffollamento turistico, aumento dei prezzi degli immobili e tensioni con i residenti.

Per questo motivo, nel 2025 i governi delle principali metropoli europee stanno adottando misure sempre più stringenti per proteggere il mercato immobiliare e la vivibilità degli spazi urbani. In questa guida, esploreremo i regolamenti degli affitti brevi in Europa, con un focus sulle ultime novità nelle principali destinazioni, fornendoti informazioni aggiornate e suddivise in modo chiaro.

Crescita, regolamentazioni, divieti: oggi affittare a breve termine in Europa richiede consapevolezza normativa. Questa guida ti aiuta a orientarti al meglio tra le normative europee per affitti brevi, utile soprattutto se stai pensando di investire in case vacanze all’estero.

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Regole affitti brevi città europee: perché cambiano da città a città?

Ogni città europea stabilisce in autonomia le proprie regole per gli affitti brevi, spesso sulla base di esigenze territoriali, equilibri urbanistici e scelte politiche locali. Tuttavia, molte amministrazioni stanno adottando misure restrittive facendo leva su temi come overtourism e carenza di alloggi, anche quando i dati reali mostrano un impatto più sfumato.

In questo scenario, gli affitti brevi vengono spesso indicati come causa principale dei problemi urbani, mentre rappresentano in realtà una risorsa preziosa per l’economia locale, la valorizzazione del patrimonio immobiliare e il sostegno a intere famiglie.

Le nuove regole introdotte nelle principali città europee puntano a regolamentare, più che vietare, il fenomeno. È fondamentale che chi opera nel settore sia ben informato, per continuare a offrire ospitalità di qualità rispettando le norme, ma anche per far valere le proprie ragioni in un dibattito sempre più politico

Affitti brevi Barcellona regolamento: licenza turistica obbligatoria e zone “rosse”

La Spagna sta imponendo le regole più rigide in Europa per arginare l’overtourism e Barcellona è capofila di questa stretta. L’amministrazione guidata dal sindaco Jaume Collboni ha annunciato nell’aprile 2024 un piano radicale: abolire gradualmente tutte le licenze per affitti turistici entro novembre 2028, senza rinnovare quelle esistenti. In altre parole, dal 2029 gli appartamenti per turisti non saranno più ammessi a Barcellona, così da reinserire circa 10.000 alloggi nel mercato residenziale. Le licenze attuali resteranno valide fino a scadenza (cinque anni dal rilascio), ma non saranno prorogate oltre il 2028.

Al momento, è ancora possibile affittare casa su Airbnb a Barcellona solo nelle zone consentite e solo se si ottiene una licenza turistica (HUT) dal Comune. Ogni alloggio turistico deve essere registrato e il numero di licenza va indicato negli annunci, pena pesanti sanzioni. Le zone centrali, definite “rosse” dal piano urbanistico locale, sono considerate sature e non rilasciano più nuove licenze da tempo. A partire dal 2025, in gran parte del Barri Gòtic e dell’Eixample vige infatti il blocco totale di nuove autorizzazioni per affitti brevi. Le uniche nuove licenze concesse riguardano eventualmente aree periferiche meno interessate dal turismo, secondo il vigente PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos) di Barcellona. Chi affitta senza licenza rischia multe salatissime (fino a 60.000€ secondo la normativa locale) e la chiusura forzata dell’attività.

Come adeguarsi al nuovo regolamento sugli affitti brevi a Barcellona? Ecco alcuni punti chiave per host e proprietari che investono a Baecellona per affitti brevi:

• Verifica della zona: prima di acquistare o destinare un immobile all’affitto breve a Barcellona, controlla la zona urbanistica. Se l’appartamento si trova in una “zona rossa” (area a contenimento turistico), non potrai ottenere alcuna licenza turistica nuova.
• Licenza obbligatoria e scadenze: assicurati di aver richiesto la licenza HUT prima di pubblicare l’annuncio. Ricorda che nessuna licenza sarà valida oltre il 2028.
• Durata degli affitti: in Catalogna un affitto turistico è definito tale se inferiore a 31 giorni. Non è consentito affittare per periodi brevi eccedendo questo limite senza cambiare il contratto in locazione tradizionale. Inoltre, affittare la propria residenza principale per più di 31 giorni complessivi l’anno non è in genere permesso a Barcellona.
• Tassa di soggiorno: ogni host deve riscuotere dagli ospiti la tassa turistica locale (attualmente 6,25€ a notte per persona nell’area di Barcellona, somma di tassa regionale e sovrattassa comunale). Questo importo resterà invariato almeno fino al 30 settembre 2025, poi potrebbe subire ulteriori rialzi.

Da notare che la linea dura della Catalogna contro l’overtourism non riguarda solo gli appartamenti. È notizia recente che nelle Baleari le autorità non utilizzeranno più influencer per promuovere le isole, sostenendo che il cosiddetto “selfie tourism” stia danneggiando le località più fragili.

Regole affitti brevi Madrid: il Piano RESIDE e la concentrazione dei VUT nel centro storico

In modo simile a Barcellona, comune pioniere delle nuove regole per gli affitti brevi su Airbnb nelle città europee, anche quello di Madrid è intervenuto a partire dal 2024 con il “Piano Reside”, che proibisce nuove licenze per gli alloggi turistici, Viviendas de Uso Turístico (VUT), negli edifici residenziali del centro storico (Chueca, Malasaña, La Latina etc.) e consente di rilasciarle solo in edifici con accesso indipendente situati in altri quartieri.

Per aprire legalmente una VUT a Madrid è obbligatorio presentare una “Declaración Responsable” alla Dirección General de Turismo della Comunidad de Madrid e iscriversi nel Registro de Empresas Turísticas. Una volta completata la procedura, l’alloggio riceve un número de registro turístico, che deve essere esposto all’ingresso dell’immobile e indicato in tutti gli annunci pubblicati online. In assenza di questo numero di registrazione, l’offerta viene considerata irregolare e si rischiano sanzioni fino a 50.000€.

Dal prossimo agosto 2025, quando il Piano entrerà definitivamente in vigore, non sarà possibile convertire negozi o abitazioni residenziali esistenti in VUT nel centro, se non concentrati in “blocchi turistici” destinati esclusivamente a questo scopo.

Gli attuali VUT con licenza potranno continuare a operare, ma i controlli si intensificheranno e le multe possono essere davvero salate per annunci non conformi.

Affitti brevi Amsterdam normativa: massimo 30 notti e solo residenza principale

Anche la capitale olandese rispetta le nuove tendenze dei regolamenti sugli affitti brevi in Europa. Ad Amsterdam, dal 1° gennaio 2025, le regole per gli affitti brevi prevedono che gli host possano affittare solo la propria residenza principale per un massimo di 30 notti all’ anno.

Per affitti superiori, è necessario ottenere un permesso specifico denominato “vergunning” (permesso per soggiorni di breve durata). Da aprile 2026, poi, nei quartieri di Centrum e De Pijp gli affitti saranno ulteriormente limitati a 15 notti/anno per i residenti, a causa di un’ordinanza.

Cosa fare per rispettare la normativa sugli affitti brevi ad Amsterdam? Ecco i punti essenziali:

• Affitta solo casa tua: l’affitto breve è consentito esclusivamente nella tua abitazione principale, dove sei residente. Non è possibile mettere a reddito turistico seconde case o immobili vuoti, se non ottenendo un permesso ad hoc (che il Comune concede raramente e solo per motivi eccezionali).
• 30 notti annue massimo: senza un permesso speciale non puoi superare le 30 notti l’anno di affitto breve.
• Permesso per affitti extra: se intendi affittare per più di 30 giorni oppure affittare un alloggio che non è la tua residenza, devi richiedere un permesso di “short stay” al Comune. Amsterdam è molto restrittiva nel concederli: vengono rilasciati principalmente per esigenze temporanee (ad esempio, proprietari all’estero per lavoro per un periodo limitato). Con un permesso, l’alloggio rientrerà in categorie ricettive soggette a normative differenti.
• Notifica obbligatoria al Comune: prima di ogni soggiorno turistico, devi comunicare le date al Comune di Amsterdam (tramite l’apposito portale online, usando il tuo DigiD e il numero di registrazione/permesso). Questa segnalazione va fatta prima del check-in degli ospiti. In caso di omissione, potresti incorrere in multe salate.
• Rispetta la capacità: non sono ammessi più di 4 ospiti per volta in un alloggio privato. Inoltre, ricorda che Amsterdam scoraggia fortemente l’uso di case intere come B&B senza residente: se vuoi affittare stanze mentre sei presente (bed & breakfast), servono permessi specifici e l’adempimento di requisiti di sicurezza aggiuntivi. In generale, non è mai consentito superare i 4 ospiti per volta in un’attività ricettiva privata non alberghiera ad Amsterdam, sia essa un appartamento affittato ai turisti o un B&B.

Da notare che Amsterdam in passato ha anche tentato il divieto totale di affitti turistici in alcune aree (come il centro storico), ma tali misure sono state bloccate dai tribunali. Si è quindi passati a questo approccio graduale e semi-controllato. Malgrado ciò, il turismo nella città continua a crescere. Da host devi quindi operare con estrema attenzione per rispettare tutte le regole.

Berlino: ZAS e restrizioni per affitti interi

Quello di Berlino è tra i più severi regolamenti sugli affitti brevi in Europa. La capitale tedesca è stata una delle prime città europee a intervenire, già con una legge del 2016 che vietava di destinare un’abitazione a usi turistici senza autorizzazione.

Col tempo, le regole si sono leggermente ammorbidite, ma restano comunque tra le più rigide. Dal 2018, Berlino consente ai privati di affittare la propria residenza principale per brevi periodi, ma ha fissato limiti per le seconde case e introdotto l’obbligo di un numero di registrazione per ogni annuncio.

Ecco i punti chiave della normativa berlinese attuale (2024-2025):

• Permesso ZAS obbligatorio per interi appartamenti: se vuoi affittare un intero appartamento a fini turistici (senza te presente), devi richiedere un permesso al Bezirksamt (municipio di distretto). Questo permesso, ZAS, quando concesso viene associato a un numero di registrazione (Zulassungsnummer) da riportare obbligatoriamente in tutti gli annunci online. Senza permesso, l’affitto turistico di un intero alloggio è illegale a Berlino e la sanzione può arrivare fino a 100.000€ per uso non autorizzato di unità residenziale. Le autorità incoraggiano anche i vicini a segnalare eventuali affitti turistici irregolari.
• Affitto di stanze (home-sharing): se affitti solo una stanza nella tua abitazione principale (e la stanza occupa meno del 50% della superficie totale di casa tua), non è richiesto il permesso ZAS. Questa è un’importante eccezione pensata per consentire il cosiddetto home sharing. Tuttavia, devi comunque inviare una notifica gratuita al tuo comune comunicando l’attività e ottenendo un numero di registrazione (un codice univoco) da inserire nell’annuncio. In pratica, l’attività di affittacamere occasionale è esente da autorizzazione ma non da registrazione: tutte le offerte vanno tracciate con un numero ID.
• Limite di 90 notti per seconde case: se possiedi un immobile a Berlino che non è la tua residenza principale e vuoi affittarlo a breve termine, sappi che il permesso (difficile da ottenere) comunque limita l’affitto turistico a 90 notti all’anno. Superato questo tetto, l’appartamento deve tornare disponibile per affitti a lungo termine. In effetti, la normativa prevede che oltre le 90 notti l’unità venga affittata per almeno 92 giorni consecutivi a scopo abitativo ordinario. Questa clausola serve a evitare che seconde case rimangano costantemente sul mercato turistico sottraendo alloggi ai residenti.
• Zone di protezione sociale (“Milieuschutz”): dal 2024 alcuni distretti, come Neukölln, Kreuzberg, Mitte e Friedrichshain, hanno introdotto una stretta maggiore. Queste aree sono classificate come Milieuschutzgebiete (zone di tutela socioeconomica) e qui non vengono più approvati nuovi permessi per affitti brevi. Ad esempio, a Neukölln nel maggio 2025 le autorità hanno annunciato lo stop a qualsiasi nuova autorizzazione per affitti temporanei nelle zone protette, nel tentativo di salvaguardare il tessuto sociale locale. Chi fa richiesta di un permesso ZAS in tali aree vedrà la domanda respinta.

Controlli e sanzioni: Berlino ha un’unità dedicata a far rispettare il divieto di affitti illegali. In assenza di permesso o notifica (per stanze), l’attività è considerata uso improprio di spazio residenziale. Le conseguenze possono essere la chiusura coatta dell’appartamento (come avvenuto a decine di unità dal 2020 in poi) e multe fino a 100.000 €, come anticipato. Nel 2023 la città ha reso obbligatorio per Airbnb e simili di mostrare il numero di registrazione su ogni annuncio a Berlino, altrimenti l’inserzione viene rimossa. Chi pubblica un annuncio senza il codice fornito dal Bezirksamt rischia dunque l’oscuramento immediato oltre che sanzioni.

Affitti brevi a Lisbona tra restrizioni e aperture

Negli ultimi mesi, il Comune di Lisbona ha approvato un nuovo regolamento Alojamento Local (AL) che riduce dal 20% al 5% il limite tra affitti brevi e residenze convenzionali in ogni quartiere, con l’obiettivo di preservare il patrimonio abitativo per i residenti. In particolare, le otto zone centrali (Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios, Estrela, Avenidas Novas e Alcântara) hanno superato il limite del 5% e sono soggette a divieto totale di nuove licenze AL. Altre 19 aree sono in “contenimento relativo” e potranno aprire un numero ridotto di nuovi AL, purché il rapporto non superi il 5%.

Tuttavia, il nuovo governo portoghese (da aprile 2025) ha revocato alcune restrizioni troppo onerose, restituendo potere normativo ai Comuni che ora potranno decidere autonomamente, senza limiti nazionali troppo stringenti.

Cosa devi fare per rispettare le restrizioni sugli affitti brevi a Lisbona?

• Verifica del quartiere: se la tua proprietà si trova in zone di “contenimento assoluto” o “relativo”, non potrai ottenere una nuova licenza AL.
• Riduzione delle licenze: la sospensione del rilascio di nuove AL è stata revocata dal nuovo governo, ma Lisbona manterrà regole locali rigide per evitare sovra-saturazione.
• Affitto camera singola: in alternativa all’AL, il nuovo regolamento permette di affittare singole stanze della residenza principale senza bisogno di ottenere un numero AL per l’intero appartamento. Questa soluzione, in cui l’immobile resta ad uso del proprietario, è incentivata come forma tradizionale e sostenibile di affitto breve. Se quindi vivi nella tua casa e vuoi affittarne una stanza su Airbnb, verifica se puoi farlo registrandola come “quartos” (camera, appunto), invece che come intero alloggio (AL).

Parigi: limite di 90 giorni e registrazione municipale

Le regole per gli affitti brevi su Airbnb nelle città europee si fanno sempre più drastiche e nella capitale francese la situazione non è da meno. A partire dal 1° gennaio 2025, il Comune di Parigi ha ridotto ulteriormente il limite di affitto della residenza principale da 120 a 90 giorni all’anno. Questa modifica, sancita dalla legge “Le Meur” del novembre 2024, si inserisce in un quadro di lotta al caro-affitti e di contrasto all’overtourism. Le sanzioni per chi eccede i 90 giorni senza licenza possono arrivare fino a 100.000€, mentre per le false dichiarazioni sul numero di notti o il numero di ospiti si rischiano multe fino a 20.000€.

Se possiedi una residenza secondaria e vuoi metterla in affitto su AirBnB, oltre a registrarla devi effettuare al comune la richiesta di cambio destinazione d’uso dell’appartamento da residenziale a commerciale (uso ricettivo/turistico) e versare “compensazioni economiche”.

Quindi, cosa devi fare se vuoi ottenere dei permessi per affitti turistici a Parigi?

• Registrare l’alloggio: prima di affittare, dichiara la tua abitazione sul portale del Comune di Parigi per ottenere il numero di registrazione. Questo vale sia per le case principali (in cui dichiari che non supererai i 90 giorni/anno), sia (e soprattutto) per eventuali secondi alloggi autorizzati (inserendo gli estremi dell’autorizzazione di cambio d’uso). Senza registrazione, rischi 5.000-10.000 € di multa e la cancellazione dell’annuncio.
• Rispettare il limite di 90 giorni: se affitti la tua casa principale, monitora attentamente il conteggio delle notti. Airbnb fornisce il calcolo e può bloccare le prenotazioni oltre soglia. Dal 2025 90 giorni è il massimo consentito per legge a Parigi, salvo esenzioni particolari. Superare il tetto senza autorizzazione equivale a un affitto abusivo: il Comune potrà farti causa e chiedere fino a 15.000€ di danni.
• Cambio d’uso per seconde case: se intendi assolutamente affittare un appartamento che non è la tua residenza principale, devi passare per la procedura di change of use con compensazione. Questo significa mettere in conto un investimento significativo (acquisto di locale commerciale da trasformare). Informati presso lo Sportello Affitti Turistici di Parigi: in alcune zone la compensazione richiesta è addirittura doppia (due metri commerciali per ogni metro abitativo convertito).
• Esenzioni speciali: la legge prevede qualche rara eccezione. Ad esempio, se per motivi di lavoro o salute sei costretto a trasferirti temporaneamente altrove per oltre 4 mesi, puoi chiedere un’esenzione che ti consenta di affittare oltre i 90 giorni la tua casa principale (durante la tua assenza). Va presentata una domanda motivata al Comune, che valuterà caso per caso. Questa clausola serve a non penalizzare chi deve lasciare vuota la propria abitazione per parte dell’anno.
• Registra le presenze: Parigi richiede che gli host tengano traccia del numero di notti affittate e del numero di ospiti, e conserva il potere di richiedere queste informazioni. Falsificare tali dati (ad esempio dichiarare che hai affittato solo 70 notti quando in realtà erano 120) è ora punito con multa fino a 20.000€.

Parigi è in prima linea nella battaglia per regolamentare gli affitti brevi: basti pensare che la città ha persino fatto causa ad Airbnb in passato per far rimuovere migliaia di annunci illegali. Nel 2023 la task force comunale ha controllato centinaia di appartamenti, ottenendo condanne in appello con multe medie di 31.000 € ai proprietari recidivi.

Con le nuove norme 2024-2025 (loi Le Meur), il potere dei sindaci è stato rafforzato e le sanzioni raddoppiate. Insomma, a Parigi chi vuole guadagnare con Airbnb deve farlo entro regole ben precise, altrimenti i rischi finanziari (e legali) sono altissimi.

Le regole francesi non si applicano all’affitto di singole stanze in casa propria né agli affitti a lungo termine oltre 90 giorni. In quei casi non si tratta di “meublé de tourisme” e non vige il limite annuale.

Verso il divieto affitti brevi a Bruxelles (centro storico)?

A Bruxelles, nel maggio 2025, il Comune ha ordinato la chiusura forzata di un edificio convertito in uso turistico senza permessi, con 6 appartamenti e un ufficio, per preservare gli alloggi per i residenti.

In alcune aree del centro esiste una moratoria non ufficiale sulle nuove autorizzazioni per affitti brevi, legata alla scarsità di alloggi a prezzi accessibili per i residenti. Inoltre, gli host devono rispettare rigide normative fiscali: la tassazione dei proventi da affitto breve è elevata e richiede una documentazione dettagliata sul reddito generato.

Di fatto non esiste ancora un divieto per gli affitti brevi a Bruxelles, occorre dichiarare l’attività e ottenere un numero di registrazione regionale (il numero d’agrément), oltre a rispettare standard di sicurezza e igiene, ma il comune sta valutando atti amministrativi che possano limitare l’uso turistico degli immobili nel centro storico, favorendo il mercato delle locazioni tradizionali.

Le sanzioni per attività non autorizzate possono comportare chiusure coattive e multe significative. Dunque, Bruxelles nel 2025 non ha ancora un regolamento drastico come altre capitali, ma sta aumentando i controlli e la pressione sugli affitti brevi irregolari. La tendenza europea è chiara e la capitale belga vi si sta allineando per evitare che il centro cittadino diventi inaccessibile ai propri abitanti.

Regolamenti affitti brevi Europa: cosa fare prima di iniziare a locare in una nuova città

Districarsi tra le complesse e dinamiche regole degli affitti brevi su Airbnb nelle varie città europee può essere complesso, ma seguire alcuni passaggi preliminari prima di aprire un’attività può aiutare a compiere le scelte giuste.

1. Verificare i requisiti locali
   Ogni comune prevede documenti e procedure specifiche (licenza turistica, CIN, AL Number, ZAS, cambio di destinazione d’uso). Controlla i siti ufficiali o contatta il dipartimento urbanistica di riferimento.
2. Consultare un consulente locale
   Un avvocato o un commercialista specializzato in diritto immobiliare può guidarti nei permessi da richiedere e nella gestione fiscale.
3. Sfruttare strumenti digitali per restare compliant
   Esistono software di gestione automatica delle notti disponibili e di calcolo delle imposte, che ti aiutano a non superare i limiti annuali e a inviare tempestivamente i dati alle autorità.
4. Valutare il mercato immobiliare e i segmenti di mercato
   Prima di acquistare un immobile, analizza l’offerta di lungo termine: in molte città, chi non ottiene la licenza turistica rinuncia all’investimento. Inoltre, analizza quali segmenti turistici sono incentivati nella città: alcune destinazioni stanno puntando su modelli alternativi, tra cui il turismo LGBT, che valorizza l’inclusività.
5. Prevedere costi incrementali
   Oltre alle multe, considera le eventuali tasse di soggiorno che salgono sempre di più e le imposte locali sugli affitti brevi, che spesso superano il 15% del reddito generato.

Domande frequenti sui regolamenti europei per affitti brevi

Quali sono le regole per gli affitti brevi a Parigi nel 2025?

A Parigi, dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio registrare la propria residenza principale come affitto turistico, con un limite di 90 giorni all’anno. Le seconde case richiedono un cambio di destinazione d’uso e il pagamento di una compensazione municipale. Chi non rispetta le regole rischia multe salate.

È possibile affittare su Airbnb a Barcellona nel 2025?

Sì, ma solo se l’immobile è ubicato in zone non “rosse” e possiede già una licenza turistica valida fino a novembre 2028. La durata massima consentita è di 31 giorni per anno solare. Dal 2025, molte aree del centro non rilasciano nuove licenze e quelle esistenti non saranno rinnovate dal 2028 in poi.

Qual è la normativa per gli affitti turistici ad Amsterdam?

Ad Amsterdam si può affittare la propria residenza principale per un massimo di 30 notti all’anno senza permesso, previa registrazione al Comune dell’immobile. Per affitti superiori ai 30 giorni all’anno, è necessario ottenere un permesso specifico. Le sanzioni per chi non si registra o supera il limite vanno da 800 a 8.000 €.

Dove sono vietati gli affitti brevi in Europa nel 2025?

• Barcellona: nuove licenze sospese nelle zone centrali, revoca totale entro fine 2028.
• Madrid: da agosto 2025 nuove licenze vietate nel centro storico (quartieri “A”), mentre fuori dal centro saranno permessi solo in edifici con accesso indipendente.
• Lisbona: divieto di nuovi alloggi turistici in 8 aree centrali.
• Parigi: affitto delle residenze principali limitato a 90 giorni; per le altre serve cambio di destinazione d’uso.
• Bruxelles: chiusure coatte di immobili senza permesso nel centro; possibili ulteriori restrizioni a breve termine.

Conclusione

Il mondo degli affitti brevi resta un’opportunità concreta per chi sa adattarsi e operare con consapevolezza. In Italia come nel resto d’Europa, esistono associazioni come EHHA (European Holiday Home Association), Fevitur e Aigab, che ogni giorno portano la voce degli operatori del settore all’attenzione delle istituzioni. I dati dimostrano che gli affitti brevi non sono la causa dell’overtourism, ma piuttosto una risorsa per il tessuto economico locale, la rigenerazione urbana e l’occupazione.

Chi investe con intelligenza, rispettando le normative e puntando su qualità, trasparenza e innovazione, continua a ottenere risultati. L’extralberghiero è cambiato, ma non è finito: è solo più esigente. E proprio per questo vale la pena continuare a farne parte.

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